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卓越商企（06989.HK）证券研究报告总结

核心内容

卓越商企（06989.HK）是一家专注于商务物业管理的领先企业，成立于1999年，总部位于深圳。公司业务覆盖写字楼、商业综合体、住宅公寓、企业大楼、产业园区等多领域，是目前商务物业管理领域的稀缺标的。2020年10月，公司在港交所上市，代码为06989.HK。公司具备四大核心竞争力，包括聚焦品质物业、品牌认可度高、与企业客户建立粘性以及全周期增值服务协同。首次评级覆盖给予“买入”评级，目标价为11.00港元，对应2021/2022年PE为23/16倍。

主要观点

• 行业前景广阔：写字楼物管行业具备广阔的发展空间，高端写字楼管理行业规模扩张将受益于产业结构优化、城市开拓、物管费提升和增值服务渗透率提升。当前行业格局较为分散，TOP5企业仅占15%，而卓越商企占3%，集中度持续提升。
• 服务优势明显：卓越商企在服务质量和客户满意度方面表现突出，客户满意度超过95%，合约留存率维持在90%以上。公司专注高端写字楼管理，深圳市场占有率达30%，并拥有多个地标性项目。
• 外拓策略有效：公司通过收购和合作，不断扩大业务版图，外拓商务物业在管面积和收益持续增长。公司具备较高的市场敏感度、本土化能力和进取性，相较于国际五大行和国内同行更具优势。
• 增值服务发展迅速：公司提供全周期增值服务，包括资产管理、企业服务和特殊定制服务，增值服务收入占比持续提升，未来增长空间较大。

关键信息

财务表现

• 营业收入：2019年为18.4亿元，2017至2019年CAGR为39%。
• 归母净利润：2019年为1.8亿元，2017至2019年CAGR为27.9%。
• 毛利率：2019年为23.6%，预计2022年将提升至28.1%。
• 净利率：2019年为9.7%，预计2022年将提升至14.7%。
• 净资产收益率：2019年为53.0%，2022年预计为17.3%。

业务结构

• 物业管理服务：2019年收入占比65.2%，主要为写字楼、商场、企业大楼及园区。
• 公共及工业物业：2019年收入占比11.1%。
• 住宅物业：2019年收入占比9.6%。
• 增值服务：2019年收入占比11.1%，涵盖全产业链服务。

股权架构

• 实控人：李晓平、李华家族，合计持有73.6%的股权。
• 主要管理层：李晓平担任执行董事兼董事长，郭莹担任执行董事兼总经理，吕力担任财务总监兼联席公司秘书。

市场份额

• 按在管面积：2019年在商务物管领域市占率为1.5%。
• 按收入：2019年在商务物管领域市占率为2.5%。
• 高端商务领域：市占率位列全国第三。

风险提示

• 业务扩张不及预期
• 物业管理费提价受阻
• 收缴率不及预期
• 增值服务拓展不及预期

估值与评级

• 目标价：11.00港元
• 预期升幅：23%
• 2021年PE：23倍
• 2022年PE：16倍

业务拓展与客户粘性

• 企业客户：公司与腾讯、OPPO、华为等头部企业建立良好合作关系，截至2020年5月，在管企业项目数量达到143个。
• 跟随战略：公司跟随大客户进行全国化布局，如跟随腾讯进入成都、重庆、武汉等城市，跟随华为进入西安、南京、苏州等城市。

总结

卓越商企凭借其专注高端写字楼管理、高客户满意度、强大的外拓能力以及全周期增值服务，展现出强劲的成长潜力。公司具备明显的竞争优势，并且在财务指标上表现良好，未来有望实现持续增长。投资建议为“买入”，目标价为11.00港元。