冷库投资与选址策略_CBRE_2022_25页_4mb
报告摘要
智慧投资：冷库投资与选址策略总结
核心内容概述
中国冷库市场正处于早期发展阶段，整体供应量和品质均无法满足快速增长的市场需求。随着消费升级、冷链物流基础设施建设的推进以及政策支持，高标冷库（A类和B类）将成为未来冷库市场的主要增长方向。投资者应结合经济、客户、基础设施和竞品四大要素，制定科学的冷库投资与选址策略，以提升投资回报率和市场竞争力。
主要观点
1. 冷库市场供需失衡，发展潜力巨大
- 人均冷库容量不足：中国人均冷库容量仅为美国的四分之一，日本的一半，冷链发展水平与发达国家存在较大差距。
- 生鲜农产品损耗率高：中国生鲜农产品损耗率远高于发达国家，其中蔬菜损耗率超过20%，肉类损耗率超过8%。
- 市场集中度低：目前中国冷库市场CR8仅为27.7%，远低于美国的54.9%，行业整合空间广阔。
- 需求持续增长：预计2021-2025年中国高标冷库需求将保持13.5%的复合年均增长率，新增面积约500万平方米。
2. 高标冷库分类及标准
世邦魏理仕将冷库分为A、B、C三类：
- A类冷库：高标准冷库，具有较高的运营效率和资产价值，但建设周期和成本较高。
- B类冷库：由高标干仓或优质厂房改造而成，改造周期短、成本适中，但需注意合规性。
- C类冷库：低标冷库，多为传统或私自改造的冷库，存在较大的升级改造空间。
3. 冷库投资重点方向
- 分拨配送型冷库为主：90%以上的高标冷库需求来自食品相关行业，其中连锁餐饮占比最高，分拨配送型冷库仍是未来增长的核心。
- 城市配送与分拨需求旺盛：冷链物流渗透率逐步提升，城市配送和分拨成为冷库市场的重要应用场景。
- 进口食品需求推动增长：2021年中国进口食品金额达1,944亿美元，年均增速28%，预计2025年仍保持两位数增长。
4. 冷库投资策略
- 区位优先于租金：选址应优先考虑靠近消费者、交通设施、制造商和供应商，以降低物流成本、提升效率。
- 关注重点城市与区域：
- 一线城市及卫星城市：北、上、广、深等城市及其周边具有较高的市场租金和出租率，是冷库投资的优先选择。
- 内陆核心物流枢纽：武汉、成都、西安等城市因消费规模大、物流能力突出，具备较强的增长潜力。
- 结合政策与市场趋势：
- 国家政策推动冷链物流基础设施建设，尤其是“十四五”冷链物流发展规划，明确加强产销冷链建设。
- 投资者可联合冷链食品企业或进口贸易商，绑定未来三至五年的冷库需求，提升项目可持续性。
关键信息
冷库市场现状
- 全国冷库总存量约2,746万平方米，高标冷库占比不足1/3。
- 2021年全国冷库潜在需求约为29,541亿立方米，未来五年需求年均增长8%-9%。
- 一线城市高标冷库出租率超过90%，平均租金在3.2-5.6元/天/平方米之间。
冷库投资建议
- 优先布局城市：北、上、广、深、武汉、成都、西安等城市。
- 重点投资类型：分拨配送型冷库、城市配送中心、产地集散中心。
- 投资策略：关注区位、客户需求、基础设施和竞品情况，结合政策导向和市场流动性进行决策。
- 合作模式：联合冷链食品企业或进口贸易商，绑定长期需求，提升投资回报。
冷库投资机遇
- 政策支持：国家鼓励冷链物流发展，推动冷库设施升级和改造。
- 行业整合加速：随着物流地产商和投资者的进入，市场集中度将逐步提升，行业整合提速。
- 高标冷库需求增长：A类冷库占比13%，B类占比19%，未来五年高标冷库需求年均增长13.5%。
- 资本投入上升：冷链行业资本投入持续增加，推动冷库设计、建造、运营和管理向专业化发展。
冷库投资案例参考
案例1：外资开发商在上海布局食品冷链产业园
- 选址优势：位于上海西部物流产业聚集区，临近青浦新城和松江新城。
- 项目特点：综合食品产业园，包含常温仓与冷库，满足多种功能需求。
- 项目规模：40,000平方米，2栋三层电梯库，预计2022年第三季度交付。
案例2：中资开发商在成都投资生鲜配送中心
- 选址优势：位于龙泉驿区，距离市区约25公里，空置率5%-8%，租金水平较高。
- 项目特点：中型综合冷链物流园区，包含分拣、加工等功能区。
- 项目规模：30,000平方米，2021年第三季度交付，客户签约率超过90%。
结论与建议
- 市场前景广阔：中国冷库市场仍处于供不应求阶段，未来三至五年是冷库投资的重要窗口期。
- 高标冷库为主流：A类和B类冷库将逐步成为主流，符合行业标准和市场需求。
- 投资需因地制宜：投资者应结合城市经济、客户分布、基础设施和竞品情况，制定差异化投资策略。
- 建议关注重点城市：优先布局一线城市及其卫星城市、内陆核心物流枢纽城市，把握市场增长机遇。
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