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房地产行业分析与市场动态总结

核心内容概述

房地产行业正面临利润无法覆盖资金成本的困境，导致部分中小房企退出市场。行业分化加剧，一线城市市场相对稳定，而三四线城市则库存压力巨大。2016年，政策将倾向于宽松，以促进市场去库存，同时改善性需求和一线城市市场仍被看好。与此同时，部分企业通过更名和业务转型，试图摆脱房地产行业的高风险。

主要观点

• 利润与资金成本矛盾：房地产行业利润率下滑，资金成本高企，导致部分房企退出市场。
• 政策导向：2016年政策将趋向宽松，包括刺激需求、放松货币信贷及财税政策，以推动市场去库存。
• 市场分化：一线城市如北京、上海、深圳等市场表现强劲，而三四线城市库存压力大，市场表现疲软。
• 刚需与改善型需求：刚需和改善型需求仍是市场主力，尤其在政策支持下，预计2016年这类需求将继续增长。
• 房企转型：不少房企通过更名和业务转型，尝试向其他领域拓展，如金融、医疗、体育等。

关键信息

行业数据

• 全国楼市：2015年12月，全国100个城市住宅平均价格环比上涨0.74%，涨幅较11月扩大0.28个百分点。全国商品房销售均价同比上涨4.15%，涨幅较11月扩大1.22个百分点。
• 上海楼市：2015年全年上海甲级写字楼销售环比成交量上涨70%，销售均价上涨5%以上。高端住宅表现突出，成交量比过往五年同期高出一个数量级，单价70000元以上单套成交2321套，套均价格2160万元。
• 深圳楼市：2015年全年新建商品住宅成交面积同比上涨65.21%，但预计2016年楼市将难以复制去年的火爆行情，受高基数效应和资金面收紧影响。
• 广州楼市：2015年全年新建商品住宅网签91908套，成交面积1069万平方米，成交均价15205元/平方米。外围郊区为成交主力，但高价地结构性高库存问题将更加突出。
• 天津楼市：2015年全年商品住宅成交123108套，同比上涨34.6%；二手房成交量突破12万套，创历史新高。

房企动态

• 土地市场活跃：天津、广州、深圳等地土地成交活跃，部分房企通过高价地布局，但也面临去库存压力。
• 房企更名与转型：如国兴地产更名为财信发展，亿城控股更名为海航投资，华业地产更名为华业资本，方兴地产更名为中国金茂等，显示房企正加速去房地产化。
• 并购与扩张：中粮地产、大悦城、当代置业等房企通过收购和扩张，试图在房地产行业下滑时寻找新的增长点。

政策与趋势

• 棚户区改造：住建部将“十三五”期间工作重点放在棚户区改造上，通过货币化安置方式解决库存问题。
• 利率下降：2015年12月，中国首套房平均利率为4.63%，较11月下降0.01%，二套房利率略有上升。
• 城镇化与村镇化：部分学者提出，中国应重新思考城市化、城镇化与村镇化的关系，互联网经济正在改变传统城市化模式。
• 国际对比：英国房价环比上涨0.8%，新加坡房价全年下跌3.7%，但组屋价格略有回升，显示市场存在分化。

风险与机会提示

机会

• 改善性需求增长：预计2016年一、二线城市改善性住房需求将进一步增长，成为市场主要动力。
• 政策刺激：房贷利息抵个税等政策可能出台，以刺激购房需求。
• 一线城市前景：北京、上海、天津等一线城市房地产市场仍被看好，预计房价将继续上涨。

风险

• 三四线城市去库存压力：预计2016年三四线城市房地产销量将下降10%，均价下跌5%。
• 资金面收紧：中美货币政策分歧可能对市场产生负面影响，抑制成交量和价格。
• 结构性高库存：高价地在部分城市如广州将形成结构性高库存，影响市场表现。

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