20250205-世邦魏理仕-房地产2024年第四季度_办公楼_仓储物流市场换迁升级更趋活跃_机构投资者推动物业投资交易稳步增长_8页_2mb

北京商业地产市场2024年第四季度总结

核心内容概述

2024年第四季度，北京商业地产市场在整体经济环境下表现出一定的活跃度，尤其在办公楼、仓储物流及物业投资领域。市场呈现出“以价换量”、“换迁升级”、“产业集聚”等特征，各板块均面临去化压力，但机构投资者的活跃参与为市场注入了新的活力。

主要观点

办公楼市场

• 搬迁交易增加：本季度新租交易面积环比下降13%，但搬迁交易持续增加，占比全年新租面积的80%，成为市场主要驱动力。
• 科技中心去化领先：中关村、望京等科技中心区域去化表现突出，而CBD、金融街等传统核心区域因企业整合和面积缩减，空置率持续走高。
• 租金下行：全市平均租金面价环比下降3.4%，年度累计跌幅达10.7%。超甲级办公楼租金降幅显著，金融街、王府井等区域跌幅高于市场平均。
• 机构投资者主导：全年机构投资者交易金额占比过半，自用买家占比下降，机构投资者成为市场主要参与者。

零售物业市场

• 新增供应活跃：全年新增供应接近100万平方米，其中两座外围区域购物中心和两座次级商圈城市更新项目开业。
• 业态调整明显：餐饮品牌更依赖直播、团购等渠道，平价品牌增长显著；运动户外、奢侈品等高单价业态增长放缓。
• 租金下跌：全市购物中心首层平均租金本比环比下跌0.9%，全年累计下跌1.2%。非核心商圈因品牌调整，租金报价受限。
• 净吸纳量提升：全年净吸纳量同比提升38%，达87.5万平方米，季末空置率降至7.3%。

仓储物流市场

• 换迁升级主导市场：存量租户迁入租赁成本更低、区位品质相近的项目，成为市场主旋律。
• 高标仓吸引租户：大兴京南、马驹桥及通州等子市场率先调低租金，吸引邻近低标仓租户迁入。
• 廊坊市场复苏：廊坊本季度无新增项目交付，但以价换量策略有效激发市场活力，净吸纳量创历史新高。
• 空置率高位运行：全市空置率维持在24.4%的历史高位，部分子市场空置率大幅上升。

商务园区市场

• 净吸纳量由负转正：本季度全市净吸纳量由负转正，达2.9万平方米，新租需求主要来自TMT和医药及生命科学板块。
• 产业集聚性增强：重点区域如泛中关村集群、亦庄经开区等产业集聚性强化，推动市场发展。
• 租金下行压力：全市平均租金报价本比环比下降1.6%，全年累计跌幅达4.9%。
• 供应减少：全年新增供应量同比下降78%，主要为纯办公项目，加剧去化压力。

物业投资市场

• 交易活跃度提升：本季度交易总额环比增长129%，全年交易金额同比增长12%。
• 机构投资者主导：机构投资者交易金额占比由24%上升至51%，成为市场主要力量。
• 资本化率走高：各板块资本化率持续上升，促进交易达成。
• 资产类型均衡：办公和零售板块交易占比最高，工业物流和酒店公寓等板块也受到关注。

关键信息

数据概览

市场动态

• 办公楼：全年新增供应仅19.2万平方米，同比降幅达74%。TMT板块成为新租需求主力。
• 零售物业：全年净吸纳量达87.5万平方米，同比增长38%。非核心商圈因品牌调改，租金报价受限。
• 仓储物流：全年新增供应33.2万平方米，净吸纳量历史首次为负。廊坊市场以价换量策略推动复苏。
• 商务园区：全年净吸纳量6.0万平方米，同比下降78%。TMT和医药及生命科学板块占比最高。
• 物业投资：全年交易达成46笔，总金额372.6亿元。机构投资者主导交易，资本化率持续走高。

市场展望

办公楼

• 2025年预计新增供应24万平方米，存量可租面积充裕。租户需求多元，业主需优化策略以提升租户粘性。

零售物业

• 2025年预计新增供应80余万平方米，主要集中于外围大型项目。政策支持将推动场景化、品质化、数字化等新业态落地。

仓储物流

• 2025年预计新增供应超150万平方米，主要集中在平谷马坊。廊坊及天津的多个项目交付将加剧区域竞争，推动市场发展。

商务园区

• 2025年预计新增供应近90万平方米，重点在北清路及亦庄、大兴区域。产业政策将助力高精尖产业空间去化。

物业投资

• 政策推动城市更新，预计提升核心型和增值型投资需求。零售物业、工业物流等可通过公募REITs退出，增强流动性。

研究团队

• 谢晨：世邦魏理仕中国区研究部负责人
• 孙祖天：世邦魏理仕华北区研究部负责人
• 苏丹：世邦魏理仕华北区研究部副董事
• 陆佳莹：世邦魏理仕华北区研究部经理
• 潘欣蕊：世邦魏理仕华北区研究部助理经理

业务线联系人

• 刘焕丽：世邦魏理仕华北区董事总经理
• 邮箱：Christina.liu@cbre.com

世邦魏理仕办公室信息

• 地址：北京市朝阳区金和东路20号院，正大中心北塔29层

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