贝壳研究院2022年4月市场报告-8页_1mb

新房市场月报总结

核心结论

2022年4月，新房市场整体表现疲软，成交动力仍显不足。尽管政策层面持续宽松，且手段更加多样化，但市场反应迟缓，政策效果尚未在短期内显现。主要结论如下：

• 政策层面：中央与地方均采取了多项措施以稳定市场，其中中央以化解房企风险为主，地方则通过综合调控手段推动市场复苏。
• 土地市场：全国土地供应和成交面积同比大幅下降，仅一线城市保持增长，市场整体仍处于低迷状态。
• 新房市场：成交面积持续下滑，短期内难以恢复至去年同期水平，市场信心不足。

主要观点

政策宽松持续发力

1. 中央政策：央行和外汇局出台23条举措，重点支持房企风险化解，包括并购贷款、债券融资及财务顾问服务。
2. 地方政策：多个城市推出综合调控政策，涵盖个人信贷、货币化安置、购房补贴、预售限制放宽、土地款缓缴等多个方面。
3. 个人信贷政策主导：4月政策中，个人信贷调整占主导地位，主要体现在提高公积金贷款额度、降低首付比例、取消贷款间隔要求等方面。

土地市场冷热不均

1. 土地供应：4月全国新增住宅用地供应同比下降约70%，主要受疫情影响，长三角、大湾区城市供应放缓。
2. 土地成交：全国招拍挂出让住宅用地同比下降约59%，与一季度持平，市场整体低迷。
3. 城市分化明显：一线城市土地供应保持增长，而二、三、四线城市普遍下滑，城市间冷热差异显著。
4. 溢价率偏低：80%的城市平均溢价率在5%以内，房企拿地意愿不足。

新房市场增长乏力

1. 成交面积下滑：4月全国重点62城商品住宅签约面积同比下降44%，较3月跌幅加深5个百分点。
2. 城市线级表现：一线城市同比下降31%，二线城市下降42%，三四线城市下降48%，各线级城市降幅均有回调。
3. 市场信心不足：根据贝壳研究院调研，多数城市新房经理人对成交量增长预期较低，显示市场信心仍偏弱。

关键信息

• 政策支持：中央和地方政策持续放松，尤其在信贷和房企纾困方面，但政策效果尚未显现。
• 土地市场：全国土地市场低迷，仅一线城市保持供应增长，多数城市信心不足。
• 新房市场：成交量持续下滑，短期内难以恢复，市场整体仍处于调整期。
• 城市分化：一线城市表现相对较好，而三四线城市面临更大压力，市场复苏不均衡。

图表说明

• 图1：2022年房地产市场调控政策分类统计
• 图2：全国历年1-4月住宅用地推出、成交规划建筑面积统计
• 图3：2019年以来全国出让住宅用地平均溢价率城市占比月度统计
• 图4：2022年1-4月出让住宅用地规划建面积同比涨跌幅城市分布
• 图5：62城月度签约面积与累计同比
• 图6：62城分城市线级月度签约面积累计同比
• 图7：百城新房经理人信心指数（新房KMI）——成交量信心指数城市分布统计

数据来源

• 数据来源：贝壳研究院

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