房地产行业2021年投资策略：节物风光不相待，惟进取也故日新-20201213-广发证券-58页_3mb

房地产行业2021年投资策略总结

核心内容

2021年房地产行业在经历疫情冲击和政策调控后，展现出较强的韧性和复苏潜力。随着中国经济持续修复和人民币汇率走强，地产行业作为核心资产，具备价值重估空间。同时，融资新政推动行业供给侧改革，资源向头部企业集中，市场格局进一步优化。需求端复苏表现强劲，销售面积和金额增长预期良好，而土地质量改善为行业带来系统性纠偏机会。

主要观点

• 汇率带动核心资产重估：中国经济修复速度快于其他经济体，支撑人民币升值，带动人民币资产价值重估。地产行业作为低估值、高稳定性、高股息率的优质资产，具备长期吸引力。
• 需求端复苏强劲：尽管2020年初受疫情影响销售大幅下滑，但随着政策支持和市场恢复，销售表现超预期。预计2021年全国销售面积同比增长2%，销售金额增长7%。
• 土地质量改善：土地财政收入达8万亿，尽管地价增速高于房价，但多数区域房价增速高于地价。配建比例下降，土地质量提升，拿地毛利率上升至25.1%。
• 融资新政促进供给侧改革：去杠杆政策持续三年，融资新政推动金融资源再分配，头部企业影响力增强，行业集中度进一步提升。红档和橙档企业拿地力度下降，行业竞争格局优化。
• 关注企业资源与能力储备：融资新规下，企业优先“降档”以获取资源，提升资源使用效率。建议关注销售增长确定性强、估值合理的个股。

关键信息

行业基本面展望

• 销售表现：预计2021年全国销售面积同比增长2%，销售金额增长7%。供给端方面，开工面积增长1%，施工投资增长5%，土地投资增长3%，竣工面积增长6%。
• 土地市场：2020年土地财政收入达8万亿，拿地毛利率提升至25.1%。配建比例持续下降，对利润率影响减弱，整体土地质量回升。
• 融资环境：融资新政对有息负债总量影响不大，但推动资源向头部企业集中。2020年1-10月房企融资增量为4.15万亿，境内融资成本下降至4.71%。
• 政策调控：中央及地方政府保持“房住不炒、因城施策”基调，政策调控力度加大，库存累积，景气度存在下行风险。

重点公司估值与财务分析

股票简称	股票代码	货币	最新收盘价	最近报告日期	评级	合理价值（元/股）	EPS(元)	PE(x)	EV/EBITDA(x)	ROE
万科A	000002.SZ	人民币	28.46	2020/11/01	买入	40.42	3.79	7.51	6.68	18.8%
保利地产	600048.SH	人民币	15.98	2020/10/30	买入	20.90	2.58	6.19	5.25	16.5%
招商蛇口	001979.SZ	人民币	13.42	2020/10/20	买入	23.78	2.09	6.42	5.89	14.0%
新城控股	601155.SH	人民币	34.51	2020/11/01	买入	46.08	7.10	4.86	4.05	29.2%
华夏幸福	600340.SH	人民币	13.85	2020/04/27	买入	35.95	4.62	3.00	7.80	26.0%
金地集团	600383.SH	人民币	13.82	2020/10/30	买入	16.83	2.48	5.58	8.15	17.2%
荣盛发展	002146.SZ	人民币	6.99	2020/10/28	买入	13.93	2.20	3.18	2.91	18.9%
金科股份	000656.SZ	人民币	7.44	2020/11/04	买入	12.00	1.33	5.58	10.64	22.0%
中南建设	000961.SZ	人民币	9.18	2020/11/04	买入	11.49	1.91	4.82	3.95	26.2%
阳光城	000671.SZ	人民币	6.85	2020/11/04	买入	10.80	1.33	5.16	8.44	17.2%
蓝光发展	600466.SH	人民币	4.91	2020/11/04	买入	8.61	1.33	3.70	4.88	17.8%
华发股份	600325.SH	人民币	6.30	2019/10/29	买入	10.50	1.90	3.31	11.91	21.3%
新湖中宝	600208.SH	人民币	3.20	2020/04/27	买入	5.20	0.45	7.04	32.67	8.4%
中国国贸	600007.SH	人民币	12.80	2020/11/01	买入	19.10	0.82	15.65	5.62	9.8%
金融街	000402.SZ	人民币	6.67	2020/11/01	买入	10.31	1.21	5.50	14.29	9.6%
招商积余	001914.SZ	人民币	21.84	2020/11/10	买入	31.20	0.49	44.36	32.35	6.1%
碧桂园	02007.HK	港币	10.08	2019/09/18	买入	16.03	2.22	3.83	2.89	23.1%
融创中国	01918.HK	港币	27.05	2019/12/06	买入	55.30	6.63	3.44	4.98	26.5%
中国海外发展	00688.HK	港币	17.56	2019/10/15	买入	32.90	4.63	3.20	4.31	14.4%
旭辉控股	00884.HK	港币	6.04	2019/08/18	买入	6.16	1.07	4.75	2.80	21.2%
保利物业	06049.HK	港币	51.45	2020/09/07	买入	82.09	1.32	33.00	22.85	12.6%
碧桂园服务	06098.HK	港币	47.20	2020/09/23	买入	58.18	0.82	35.07	35.63	32.1%
永升生活服务	01995.HK	港币	15.44	2020/09/30	买入	18.31	0.24	54.96	30.12	27.8%
万科企业	02202.HK	港币	26.00	2020/11/01	买入	45.66	3.79	5.79	7.49	18.8%

风险提示

• “三道红线”融资新政存在不确定性；
• 行业政策面调控力度加大，库存累积，景气度存在下行风险；
• 融资环境进一步收紧，可能对行业造成压力。

估值与市场表现

• 房地产板块PE估值处于历史底部，A股龙头房企PE为5.64x，21年PE预计为4.84x；
• 人民币资产价值重估机会显现，地产股股息率高于国债收益率，对长期资本有较强吸引力；
• 人民币兑美元汇率升值8.4%，反映市场对中国经济的看好。

区域分析

东部核心一二线

• 商住用地成交面积同比持续增长；
• 库存处于较低水平，去化周期较短；
• 房价收入比较高，但销售规模增长强劲；
• 预计21年销售面积同比增长13%，市场规模仍有较大提升空间。

中部二线

• 库存去化周期持续下行，房价上涨；
• 销售规模增速下降，但销售均价增长；
• 预计21年销售面积同比下降12%，但均价有望回升。

西部二线

• 去化周期较低，销售均价持续上升；
• 销售规模增速放缓，但土地成交面积增长；
• 预计21年库存或有所上行，但整体表现仍优于其他区域。

东部非核心二线

• 库存去化周期较高，销售规模增速放缓；
• 销售均价增长，但整体市场景气度或有所下行；
• 预计21年销售面积增速下降，但均价有望保持稳定。

东北二线

• 库存持续积累，去化周期上行；
• 销售规模增速下降，受人口流入放缓影响；
• 预计21年库存压力进一步加大，销售面积增速下降。

总结

2021年房地产行业在政策调控和经济修复背景下，有望实现需求端复苏和土地质量改善。融资新政推动行业供给侧改革，资源向头部企业集中，行业竞争格局优化。建议关注具备较强销售增长能力和优质资源储备的房企，同时警惕政策调控带来的库存压力和融资环境收紧风险。整体市场保持平稳健康发展，核心资产价值修复可期。