20250428-东吴证券-房地产行业跟踪周报_持续巩固房地产市场稳定态势_宽松政策有望逐步出台_17页_749kb

房地产行业跟踪周报
核心观点：当前房地产市场政策层面正推动“止跌回稳”，宽松政策或逐步出台，建议关注具备稳健经营能力和区域优势的房企及关联企业。

一周市场表现
2025年第4周（4.21-4.25），房地产板块（中信）周涨跌幅为-12%，同期沪深300指数涨4%，万得全A指数涨12%，板块相对超额收益为-16%和-23%。在29个中信行业板块中，房地产位列第27位。

1. 房地产开发

• 新房市场：36城新房成交面积1737万方，环比+109%、同比-214%；2025年1-25日累计成交5744万方（同比-138%），全年累计成交31059万方（同比-9%）。一线城市中，北京、广州新房成交面积环比显著增长（+14%、+43%），而上海、深圳则分别下滑（-8%、-17%）。
• 二手房市场：15城二手房成交面积1922万方，环比+33%、同比+201%；2025年1-25日累计成交6619万方（同比+179%），全年累计成交26089万方（同比+266%）。一线城市北京、深圳二手房成交环比增长，新一线城市杭州、苏州等表现亮眼。
• 库存与去化：13城新房累计库存77787万方（环比+5%、同比-119%），去化周期171个月（环比+4个月、同比-51个月）。一线城市去化周期122个月（环比+3个月），三四线城市高达477个月（环比+4个月）。

2. 土地市场

• 成交情况：4月21-25日，百城土地成交建筑面积16419万方（环比+236%、同比-243%），成交楼面价2249元/平（环比+1773%、同比+299%），溢价率75%（环比+33%、同比+49%）。2025年累计成交建筑面积334593万方（同比-75%）。
• 供应数据：同期百城土地供应数量462宗（环比+167%、同比-268%），供应建筑面积20813万方（环比+87%、同比-329%）。

3. 融资动态

• 房企信用债发行周度金额1725亿元（环比+424%、同比-42%），偿还金额2078亿元，净融资额-353亿元。2025年累计发行信用债205支，总额17379亿元（同比+35%）。
• REITs周涨幅为-80%至+20%不等，部分企业如天保基建、卧龙地产涨幅超200%，而大名城、建业地产等跌幅显著。

4. 政策动向

• 中央政策：4月25日中央政治局会议提出加力实施城市更新行动，推进城中村与危旧房改造，优化存量商品房收购政策，巩固房地产市场稳定。
• 地方政策：
  • 杭州：扩大保障性住房公积金提取范围，允许支付首付款及贷款额度，提升租房提取额度。
  • 厦门：房票政策升级，被征收人可自主选择新房、二手房等房源，购房奖励比例分阶段提升（5%-2%）。
  • 昆明：对2023年7月18日-2024年7月17日购房家庭按契税总额50%-100%给予补贴。

5. 投资建议

• 房地产开发：推荐华润置地、保利发展、滨江集团，关注绿城中国等优质民企。
• 物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务，重点考察市场化拓展能力。
• 房地产经纪：推荐贝壳，关注我爱我家等区域龙头，受益于二手房需求转移。

6. 风险提示

• 房地产调控政策放宽不及预期；行业持续下行导致销售不及预期；信用风险蔓延及流动性恶化超预期。

总结：房地产市场呈现新房成交下行、二手房复苏的分化态势，政策端强化“稳定发展”导向，但融资压力仍存。短期内关注政策落地及房企经营改善，中长期优选具备市场化能力及政策受益标的。