20210331-国金证券-万科A-000002.SZ-业绩符合预期_分红率恢复至35__5页_1mb

万科A (000002.SZ) 买入（维持评级）总结

核心内容

万科A (000002.SZ) 作为一家大型房地产企业，其2020年业绩表现符合预期，同时公司通过优化费用结构和提升投资收益，成功维持了权益净利润的中高个位数增长。尽管结算毛利率有所下滑，但公司通过其他手段缓解了净利率下降的压力。此外，公司分红率恢复至35%，有效缓解了机构投资者的担忧。分析师认为，万科的股价仍被低估，因此重申“买入”评级，并维持37.08元的目标价。

主要观点

• 业绩表现：2020年公司营收为4191.1亿元，同比增长13.92%；权益净利润为415.2亿元，同比增长6.80%。尽管结算毛利率有所下降，但净利率仅下降0.9个百分点，主要得益于费用控制、所得税缓冲和投资收益增长。
• 分红率恢复：公司分红率恢复至35%，显示公司对股东回报的重视，有助于缓解市场对盈利能力和增长前景的担忧。
• 资债指标稳健：公司“三条红线”指标表现良好，净负债率18.1%，现金短债比2.3，剔除预提负债的资产负债率71.8%，预计2021年末可达到绿档。融资成本区间为5%-6%，在竞争激烈的市场中具有明显优势。
• 销售和拿地同步提升：2020年合同销售金额7042亿元，同比增长11.6%。公司自2020年第四季度以来拿地明显加速，预计2021年合同销售额将维持增长。
• 物业和持有型资产表现：万科物业在不依赖并购的情况下实现营收182亿元，同比增长27%；在管面积达5.66亿平方米，同比增长37%。持有型资产（物流仓库、租赁住宅和商业）收入分别增长37%、72.3%和4.33%，显示其在非住宅领域的潜力。
• 投资建议：公司未来两年结算毛利率可能继续下滑，但权益净利润仍有望维持中高个位数增长。预计2023年后结算毛利率将回升，公司未来增长前景良好。基于修正后的毛利率预测，将2021-2023年EPS预测下调至3.79元、4.08元和4.67元，重申“买入”评级，维持37.08元目标价。

关键信息

市场数据

• 市场价格：31.37元
• 目标价格：37.08元
• 总股本：116.18亿股
• 已上市流通A股：97.18亿股
• 流通港股：18.94亿股
• 总市值：3,644.48亿元
• 年内股价最高最低：33.50元 / 24.27元
• 沪深300指数：5095
• 深证成指：13888

业绩预测（2019-2023）

风险提示

• 需求端调控力度过大
• 土地价格上涨过快

投资建议

• 股价上涨的催化因素：销售金额增速重回双位数，销售毛利率回升，持有类业务经营质量提升，退出渠道完善，以及非住业务资本化提上日程。
• 投资评级说明：
  • 买入：预期未来6-12个月内上涨幅度在15%以上
  • 增持：预期未来6-12个月内上涨幅度在5%-15%
  • 中性：预期未来6-12个月内变动幅度在-5%至5%
  • 减持：预期未来6-12个月内下跌幅度在5%以上

持有型资产与物业发展

• 万科物业：保持稳健增长，营收182亿元，同比增长27%；在管面积5.66亿平方米，同比增长37%。
• 持有型资产：物流仓库、租赁住宅和商业（含非并表项目）营收分别增长37%、72.3%和4.33%。持有型资产隐性价值有望逐渐显性化，特别是随着REITs政策的成熟。

财务与运营指标

现金流量表

资产负债表

比率分析

投资评级历史

市场相关报告评级

最终评分与平均投资建议对照：

• 1.00 = 买入
• 1.01~2.0 = 增持
• 2.01~3.0 = 中性
• 3.01~4.0 = 减持

特别声明

本报告由国金证券股份有限公司发布，仅供具备专业知识的投资者和投资顾问使用。报告内容仅供参考，不构成投资建议。使用时需考虑个人投资状况，并咨询独立投资顾问。国金证券及其研究人员对报告中的信息和预测不作任何担保。报告仅限于中国大陆使用。