20210109-兴证国际证券-越秀地产-00123.HK-超额完成销售目标_土储结构持续优化_5页_1mb

越秀地产证券研究报告总结

核心内容概述

本报告对越秀地产（00123.HK）在2020年的经营表现及未来发展前景进行了分析，认为其具备较强的市场竞争力和成长潜力，维持“买入”评级，目标价为2.30港元，较当前股价1.55港元有48.4%的提升空间。

主要观点

1. 销售表现强劲，超额完成目标

• 2020年12月：公司实现合同销售金额113.5亿元，同比下降4%；合同销售面积44.2万平方米，同比下降36%。
• 2020全年：累计合同销售金额达957.6亿元，同比增长33%，完成全年销售目标802亿元的119%；累计销售面积379.3万平方米，同比增长9%；销售均价同比增长22%，达25247元/平方米。

2. 土储结构持续优化

• 全年新增土储面积546万平方米，平均地价9269元/平方米。
• “住宅+配建”和TOD方式分别占新增土储的31%和19%，获地成本低，项目周转快，有助于维持较高的毛利率。
• 通过国企合作方式在重点城市（如广州、青岛、济南、佛山、江门等）取得约200万平方米土储，占新增土储的37%，进一步优化土储结构，降低对招拍挂的依赖。

3. 拿地风格更加稳健

• 全年新增21个土地项目，新增土储土地款为505.7亿元，占销售金额的53%，较2019年下降25个百分点。
• 公司权益土地款为332.0亿元，权益占比66%，略有下降，主要因合作拿地比例增加。

4. 区域布局聚焦大湾区，拓展全国市场

• 新增土储中，69%位于大湾区，90%位于一二线城市，其中58%来自广州，12%来自青岛和济南。
• 公司持续深耕大湾区，同时重点发展北方、西部及华东地区，形成“1+4”全国性布局。

5. 收购广州地铁物业管理，推动物业板块分拆上市

• 2020年11月，越秀地产收购广州地铁物业管理，补足其在地铁物业领域的管理能力，未来有望承接广州地铁全部新建站点的物业管理业务。
• 越秀物业在管项目近200个，面积近4000万平方米，覆盖多种业态，年内有望分拆上市。

6. 财务预测与估值

• 预计2020/2021年核心净利润分别为44.3亿元和54.7亿元，同比增长26.3%和23.4%。
• 目标价2.30港元，对应2020年和2021年6.7倍和5.5倍PE，较当前股价有48.4%的提升空间。

关键信息

财务数据

• 总股本：154.82亿股
• 总市值：239.97亿港元
• 净资产：579.26亿元
• 总资产：2352.85亿元
• 每股净资产：3.74元

财务比率

• 核心净利润增长率：2020年26.3%，2021年23.4%
• 毛利率：从34.2%下降至29.3%
• 核心净利率：从9.2%下降至8.7%
• ROE：从8.6%提升至12.4%
• 净资产负债率：从74.0%下降至45.4%
• PE：从当前约4.5倍降至未来3.1倍

风险提示

• 宏观经济增长放缓
• 行业调控政策加严
• 流动性收紧
• 公司销售不及预期
• 人民币贬值

投资建议

• 评级：买入
• 目标价：2.30港元
• 理由：公司销售保持高速增长，土储结构持续优化，通过多元化方式获取低成本优质土储，毛利率和ROE有望维持较高水平。

分析师信息

• 分析师：宋健
• 联系方式：songjian@xyzq.com.cn
• SFC编号：BMV912
• SAC编号：S0190518010002

其他信息

• 联系人：孙钟涟、严宁馨
• 报告日期：2021年1月9日
• 数据来源：Wind
• 研究机构：兴业证券经济与金融研究院