世邦魏理仕2025年第一季度深圳房地产市场回顾报告14页_1mb

深圳2025年第一季度优质办公楼市场供应充足，四个项目共计302万平方米交付，罗湖、福田、南山均有新项目入市。部分项目凭借租赁策略和客户储备实现高效去化，新项目贡献515%新增需求。市场需求同比显著增长，净吸纳量同比增幅达444%，创2022年以来新高，空置率微升0.1个百分点至22.3%。科技板块需求持续增长，占比超3成，其中智能物联网租赁超万平方米，软件开发类需求占比达87.9%，主要来自智能物联网、人工智能、集成电路及数字化解决方案领域。金融需求稳中有升，环比增长0.7个百分点至14%，证券和保险板块贡献过半，证券以搬迁需求为主，保险来自外埠企业。零售贸易需求占比14%，聚焦电子产品、医疗器械；专业服务业需求占比10.2%，主要来自咨询、广告与法律行业。租户来源方面，本地企业需求占比7成，本土品牌扩张明显，如波司登单季开五店。租金方面，受降本增效趋势和价格下调影响，全市平均租金环比下降36%至1583元/月/平方米。

存量市场空置率微降0.1个百分点至37%，主要因部分项目入驻率改善。餐饮业态需求超越零售，占比44%，甜品与中餐成双核，分别贡献8%和5%。服饰与珠宝配件仍为零售主力，服饰需求占比收窄6个百分点，珠宝配件因老铺黄金扩张。体验类业态需求因悦己经济支撑，美容保健类连续六季度占比超5%。租金分化明显，部分优质项目租金小幅上涨，但多数因空置率高或商圈竞争加剧，全市平均租金环比下降0.4个百分点至184元/日/平方米。

物流市场无新增供应，深圳福田保税区存量物业因政府购买转功能退出市场，空置率维持63%。东莞引入越海智慧供应链中心，192万平方米仓储空间推动净吸纳量增长，但空置率同比上升13个百分点至37%。惠州新增235万平方米供应，因跨境电商租户预租缩减及需求外溢，空置率攀升至80%。全市物流市场平均租金受供需影响小幅走高。

整体交易方面，深圳完成3宗交易，总规模704亿元，办公楼交易占比94%。办公楼交易由银行收购，金额66亿元，用于公司运营管理。商业交易以裙楼为主，买方集中于银行类，交易形式以股权为主，自用型占比94%。资本化率走扩，办公楼、零售及物流市场均因承压和供需变化小幅上升。