20210614-中达证券投资-内地房地产周度观察_公募REITS研究系列之三_REITs价格影响因素几何__19页_870kb

报告摘要

内地房地产周度观察总结

核心内容概述

本报告主要分析了公募REITs的价格影响因素、房地产行业表现及重要政策动态。重点包括宏观环境、利率、底层资产类别、流动性及投资者差异等因素对REITs价格的影响；同时，总结了主要城市新房与二手房的成交数据及价格趋势；最后，回顾了本周的重要行业政策及重点公司动态。

主要观点与关键信息

1. 公募REITs价格影响因素

1.1 宏观环境与利率

海外经验：在外部环境较稳定时，REITs价格与利率呈明显的负相关关系。例如，富时NAREIT价格指数与美国10年期国债利率在2010-2019年之间表现出负相关性。
外部冲击：当外部环境出现较大变动时，REITs价格与利率变动方向一致，且价格变动幅度大于权益资产。此时，未来现金流的影响更大，同时利率下降以对冲风险。
日本情况：日本REITs指数与10年期国债利率也呈现负相关，但因利率已极低，2021年后关联性减弱。

1.2 底层资产类别

成长性与现金流稳定性：不同REITs价格表现差异显著，工业、基础设施类REITs表现优于传统商业地产（如写字楼、住宅、零售）。
原因：工业类REITs受益于物流需求增长，基础设施类REITs受益于数字经济的发展；而住宅、零售类REITs的同店NOI呈下行趋势。
2020年疫情冲击：零售类REITs价格下降最大，恢复最慢；而基础设施、工业类REITs表现相对较好。

1.3 底层资产价值

流动性与投资者差异：REITs价格变动通常快于底层资产，因为其流动性更高、投资者更专业。
我国REITs市场：首批REITs采用收益法估值，底层资产价值受未来现金流、折现率、预测期等因素影响。
经营权类REITs：价值随剩余经营期限缩短而下降，需关注分派收益的稳定性。
产权类REITs：更需关注NOI提升、资产增值等带来的价格收益。

1.4 解禁影响

限售期设置：我国公募REITs对战略配售份额设置了12-60个月的限售期，导致价格变动存在差异。
首批REITs：战略配售比例均超过50%，限售期结构差异较大，可能影响价格波动。

2. 行业表现

2.1 地产开发行业

本周涨幅：SOHO中国、中国海外发展、嘉里建设涨幅居前。
年初至今涨幅：合生创展集团、SOHO中国、银城国际控股涨幅领先。
换手率：SOHO中国、嘉年华国际、中国恒大换手率居前。

2.2 物业管理行业

本周涨幅：金融街物业、奥园健康、建业新生活涨幅领先。
年初至今涨幅：滨江服务、和泓服务、中海物业涨幅居前。
换手率：奥园健康、第一服务、时代邻里换手率较高。

3. 主要城市成交表现

3.1 新房成交数据

本周成交：42个主要城市新房成交面积环比下降9%，2021年累计成交面积同比上升52%。
库存与去化周期：13个主要城市可售面积环比下降1%，平均去化周期为24个月，环比上升16%。
城市表现：
- 北京：本周成交面积环比下降13%，2021年累计成交面积同比上升12%。
- 上海：本周成交面积环比上升51%，2021年累计成交面积同比上升77%。
- 广州：本周成交面积环比下降23%，2021年累计成交面积同比上升34%。
- 深圳：本周成交面积环比上升1%，2021年累计成交面积同比上升55%。
- 一线城市：本周成交面积环比上升11%，2021年累计成交面积同比上升39%。
- 二线城市：本周成交面积环比下降8%，2021年累计成交面积同比上升11%。
- 三线城市：本周成交面积环比下降19%，2021年累计成交面积同比上升43%。

3.2 二手房成交及价格数据

本周成交量：15个主要城市二手房交易面积环比下降1%，2021年累计交易面积同比上升34%。
挂牌价格：二手房挂牌价格指数近期稳中微升，一线城市、二线城市、三线城市、四线城市均有所提升。
城市表现：
- 北京：本周成交量环比下降8%，2021年累计成交量同比上升12%。
- 深圳：本周成交量环比下降9%，2021年累计成交量同比下降73%。
- 杭州：本周成交量环比上升3%，2021年累计成交量同比下降11%。
- 南京：本周成交量环比上升12%，2021年累计成交量上升22%。
- 成都：本周成交量环比上升2%，2021年累计成交量下降31%。
- 厦门：2021年累计成交量同比上升78%，涨幅较大。

4. 重要政策及动态

4.1 本周重要行业政策与新闻

成都：限制“红档”及失信房企参与土地竞拍。
深圳：发布“十四五”规划及2035年远景目标纲要，目标经济总量翻一番。
南昌：严格限制关联公司参与住宅用地竞拍。
浙江：获政策支持建设共同富裕示范区，经济增长态势有望向好。

4.2 本周重点公司动态

力高集团：分拆物管业务上市。
佳兆业集团：发行2.8亿美元9.75%优先票据。

4.3 重点公司2021年5月销售情况

销售增长：融创中国、保利地产、金地集团等公司1-5月累计销售金额增速居前。
5月销售：部分公司如金地集团、保利地产、招商蛇口等销售面积和金额均实现增长，但部分公司如阳光城、雅居乐等出现下降。

结论

REITs价格受宏观环境、利率、底层资产类别、流动性及投资者结构等多重因素影响。不同类别REITs价格表现差异显著，工业与基础设施类表现优于传统商业地产。我国REITs市场尚处于建设初期，价格变动可能偏离底层资产价值。房地产市场表现分化，部分城市新房与二手房成交量及价格有所上升，但整体仍面临挑战。政策动态显示，部分城市加强了对房企的监管，同时推动区域经济发展，对相关房企有利。

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