建筑装饰行业基础设施投融资机制改革系列报告之九：公募基础设施REITs起航，万亿级存量资产获盘活路径-20200506-申万宏源-31页_3mb

公募基础设施 REITs 起航，万亿级存量资产获盘活路径

核心内容

公募基础设施REITs作为不动产投资信托基金的一种形式，是一种投资门槛低、流动性高、分红稳定、主动管理型的权益型融资工具。它通过将不动产资产证券化，使投资者能够通过分红获得稳定的回报，同时促进存量资产的盘活，提升投融资效率，降低地方政府杠杆率。中国拥有全球最大的基础设施存量，约78万亿元，其中优质运营类资产约为7.5万亿元，具备推广REITs的潜力。

主要观点

• REITs的优势：REITs具有高流动性、稳定分红、税收中性、专业管理等特性，能够有效降低不动产投资风险，实现较高的收益。
• 市场表现：根据美国REITs历史数据，权益型REITs的复合年化收益率达11.82%，显著高于主要股票指数，且分红收益率也高于标普500。
• 政策背景：中国自2005年起逐步探索REITs，2020年4月正式推出基础设施领域公募REITs试点，聚焦于京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域。
• 投资建议：建议关注具备专业运营能力的民企如龙元建设，以及拥有大量基础设施资产的央企如中国中铁、中国铁建、中国交建、中国电建，还有深耕试点区域的建筑企业如上海建工、隧道股份、中设集团、苏交科。

关键信息

REITs的特性

• 高流动性：通过公开市场交易，投资者可灵活买卖。
• 分红稳定：通常90%以上收益用于分红。
• 税收中性：在公司层面免征公司所得税，部分国家提供税收优惠。
• 专业管理：由专业机构管理，提升资产运营效率。

中国基础设施存量

• 中国基础设施存量超过78万亿元，其中优质运营资产约7.5万亿元。
• 2019年我国直接融资占比约32.5%，主要由企业及政府债券构成，股票融资仅占4%。

美国REITs发展经验

• 美国REITs市场成熟，总市值超过2万亿美元，涵盖多种不动产类型。
• 基础设施类REITs市值占比达15.4%，成为重要投资类型。
• 基础设施REITs具备高收益率、低杠杆，如AMT公司，其股价跑赢标普500指数，分红稳定。

REITs的组织结构

• 传统结构：直接持有资产。
• UpREIT结构：通过经营性合伙企业间接持有资产，可实现递延纳税。
• DownREIT结构：通过多个经营性合伙企业，实现规模扩张和市场融资。

有别于大众的认识

• 优质资产的REITs动力：尽管市场对优质资产原权益人做REITs动力持谨慎态度，但政策鼓励下，优质资产证券化将形成示范案例。
• REITs的真正价值：REITs不仅有助于降低负债，更引导追求全生命周期的效率最大化，促进市场化机制发展。

发展意义

• 经济动能切换：从债务扩张向权益转变，降低杠杆率，提升投资回报率。
• 盘活存量资产：通过REITs实现资产证券化，提升资金使用效率。
• 降低地方政府债务压力：REITs为地方政府提供新的融资途径，有助于降低杠杆率。
• 提升企业运行效率：推动企业重构盈利模式，通过专业管理与产业链延伸，提高盈利能力。

风险提示

• 公募REITs试点开展进度低于预期。

图表目录

• 图1：不动产由优质资管机构管理，投资者通过分红获得回报
• 图2：境内类REITs产品累计发行68个
• 图3：境内类REITs产品累计发行规模1403亿元
• 图4：境内类REITs持有物业类型占比
• 图5：公开上市REITs运作模式
• 图6：REITs在不动产证券化中的定位
• 图7：上市REITs每日交易规模提升
• 图8：REITs在标普500中的占比
• 图9：REITs在罗素2000中的占比
• 图10：权益型REITs收益率对比
• 图11：权益型REITs股息率对比十年期国债收益率
• 图12：中长期REITs收益率优势
• 图13：各类资产风险收益性价比
• 图14：传统REITs组织结构
• 图15：UpREITs组织结构
• 图16：DownREITs组织结构
• 图17：基础设施REITs收益率高于零售与住宅类
• 图18：AMT股价跑赢标普500
• 图19：AMT收入以物业租赁为主
• 图20：AMT转型REITs后有效税率降低
• 图21：中国经济发展进入中速增长阶段
• 图22：我国直接融资比例提升
• 图23：直接融资主要来源
• 图24：股票融资占比低
• 图25：基础设施存量规模全国领先
• 图26：我国收费公路规模
• 图27：收费公路运营良好
• 图28：收费公路增量建设资金来源
• 图29：收费公路建设资金来源
• 图30：公司致力于打造未来城市投资服务商
• 图31：公司PPP订单集中在江浙、山东
• 图32：民生类强运营项目占比

表格目录

• 表1：REITs的基本特征
• 表2：REITs的分类标准
• 表3：中央多部委推动REITs发展的政策文件
• 表4：REITs免税资格的法定要求
• 表5：美国权益型REITs细分类
• 表6：美国REITs的杠杆与评级
• 表7：美国三大基础设施REITs参考
• 表8：中国基建存量估计
• 表9：各地区收费公路运营情况