20230522-天风证券-房地产202305W3周专题_从政治局会议看城市更新_18页_1mb

行业动态解读：城市更新政策与楼市影响

1. 政策面的三大核心举措

• 城中村改造：中共中央政治局会议提出在超大特大城市推进城中村改造，核心目标是促进城市更新、加速供给侧改革、改善居住环境、带动基建与投资。具体实施涵盖政府主导与开发商主导两种模式。
• 保障性住房建设：强调在超大特大城市规划建设保障性住房，以提升居民居住水平。
• “平急两用”设施：推进公共基础设施建设，兼顾平时使用与应急功能。

2. 土地整理“做地”模式的推行

• 广州等地试点分离土地收储与整理职能，国企作为主导，提高资金效率与项目效率。
• 效果预期：
  • 加速旧改进度：防范房企资金问题导致项目烂尾。
  • 提升土地整理效率：实现“片区化”统一开发，降低财政负担。

3. 城市更新与楼市复苏的关联分析

• 数据表现：
  • 2023年1-4月一线城市商品住宅销售面积同比增14.22%。
  • 超大特大城市表现突出，如广州销售面积同比增长28.44%。
• 区域差异：一线城市回暖明显，但部分高存量城市（如广州）仍需通过城市更新释放存量。

投资建议与选股逻辑

1. 投资机会

• 认知差与剪刀差：销售数据回升而板块股价低迷，短期存在相对收益机会。
• 重点关注：
  1. 二手房中介企业（我爱我家、贝壳-W）；
  2. 销售复苏标的（招商蛇口、保利发展、中国海外宏洋）；
  3. 信用修复头部民企（金地集团、新城控股、龙湖集团）；
  4. 区域竞争格局优化企业（天地源、滨江集团、华发股份）。

2. 风险提示

• 政策落地不确定性、行业复苏不及预期风险。
• 宏观风险（如经济波动、楼市调控变化）。

市场表现简析

• A/H股地产板块：
  • A股本周指数下跌39.6%，跑输沪深300 4.13 pct，个股分化剧烈（华丽家族上涨261.5% vs 阳光城下跌227.7%）。
  • H股下跌39.9%，信用修复优先企业或偏弱（如合景泰富、正荣地产），而带头房企（华润置地）亦受影响。
• 销售端与融资端：
  • 5月新房成交面积同比增速回落，二手房复苏虽稳，仍需观察政策后传导。
  • 地方政策较活跃（如南京放松限购、余杭区调整限购），部分城市土地供给提速。

结论

当前房地产行业处于政策积极干预背景下的结构性机会时段。“城中村改造”及“做地”模式叠加，推动土地整理与旧改提速，预期能局部改善区域需求与供给。短期需密切关注政策执行与信用修复进展，关注二手房中介与信用修复标的；长线则聚焦一线城市与核心优质房企抗风险能力改进情况。