2017-华创证券-房地产行业专题报告：地产下一步会成为投资的向下拉力还是向上动力？_19页_1mb

报告摘要

文档总结

核心内容

本报告由华创证券首席经济学家巴曙松博士及团队成员华中炜、杨现领撰写，主要探讨了房地产在中国经济周期中的作用及其未来发展趋势。报告指出，房地产在过去十几年中对中国经济产生了深远影响，是地方政府融资平台、经济库存以及货币创造的重要渠道。当前房地产市场正处于调控阶段，其走势将直接影响2012年下半年GDP的企稳回升。

主要观点

1. 房地产对经济的影响机制

地方政府融资平台：房地产曾是地方政府重要的融资渠道，通过土地出让金、营业税等分成机制，地方政府获得大量资金用于基础设施建设和城市化发展。
经济库存：房地产库存对中游产业链和整个生产结构具有显著影响，房地产销售波动会放大或收缩经济活动。
货币创造：房地产贷款需求带动信贷扩张，土地购置和开发支持地方政府融资，从而间接推动货币创造。

2. 房地产周期的典型特征

数量型周期：中国房地产周期主要体现为数量型，而非价格型，房地产成交量和新开工对经济结构的影响远大于房价波动。
调控常态：房地产市场50%以上的时间处于调控状态，调控是房地产市场的常态，除非出现显著外部冲击。
区域差异明显：房地产繁荣主要集中在一线城市和个别二线城市，三四线城市则表现较为平淡。

3. 房地产投资的未来趋势

销量与新开工的关系：房地产销量回暖将推动新开工增加，但目前房地产库存和企业资产负债率处于高位，去库存过程可能较长。
区域对冲效应：东部地区房地产销售和投资已率先触底回升，而中西部仍可能处于下滑状态，因此整体房地产投资有望在三季度企稳、四季度回升。
政策基调不变：在房地产调控政策不加码的前提下，房地产投资增速有望保持在 $15\sim 20%$ 之间，但若出现房价阶段性反弹，调控政策可能加码，房地产投资增速可能回落至 $10%$ 以下。

关键信息

房地产对经济的影响：房地产销售波动对经济结构的冲击显著，其对中游产业链和整体生产活动的影响远大于房价波动。
调控政策目标：调控决策逻辑是平衡经济增长、财富分配和社会影响，当前政策更关注财富分配和社会稳定。
未来预测：在政策不加码的前提下，房地产投资有望在2012年下半年企稳回升，全年增速可能在 $15\sim 20%$ 之间。
数据支持：报告提供了大量图表和数据支持，包括房地产成交量、开工量、M2、房价、土地溢价率、区域投资增速等，以分析房地产对经济的影响。

报告结构

一、房地产对中国经济周期的影响
- 房地产作为地方政府的融资平台
- 房地产库存对经济的短期影响
- 房地产作为货币创造渠道的作用
二、中国房地产周期的典型特征
- 房地产周期是数量型周期
- 房地产调控是常态
- 房地产发展呈现区域差异
三、房地产投资未来是下拉还是动力
- 销量回暖与新开工增加的关系
- 东部与中西部房地产投资的对冲效应
- 总体判断：房地产投资有望企稳回升，但存在政策加码风险

图表目录（关键图表）

图表1：土地“融资平台”的运行机制
图表2：土地供给流程图
图表3：房地产业生产结构图（虚构）
图表4：商品房销售面积同比增速
图表5：商品房销售面积与钢材产同比增速
图表6：货币扩张循环图
图表7：2009年各行业固定资产投资最低资本金比例
图表8：房地产调控政策的历史演变
图表9：房地产成交量、开工量、M2及房价变化
图表10：土地溢价率与投资增速
图表11：房地产投资与工业增加值增速
图表12：房地产新开工与CPI变化趋势
图表13：全国、北京和上海的平均房价涨幅
图表14：房地产调控政策的目标取向模拟坐标图
图表15：在建销售比
图表16：“招宝万金”四家上市房企存货与资产负债率
图表17：房地产销售与房地产新开工同比增速
图表18：房地产销售季度分布占比
图表19：东中西部房地产投资增速对比
图表20：东中西部房地产投资增速对比

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