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上海市房地产市场月度数据快报（2022年11月）总结

核心内容概述

2022年11月，上海市房地产市场在政策支持与市场调整中呈现出一定的复苏迹象，但整体仍面临结构性压力。国务院和央行等相关部门出台多项政策，旨在稳定房地产市场，支持企业融资，保障购房者权益，同时加强住房租赁市场的规范与管理。此外，土地市场供应量环比上升，但成交面积和金额同比大幅下降，市场活跃度整体偏低。新建商品住宅市场供应量增加，成交量回升，但市场仍存在“供大于求”现象；存量住宅市场成交量小幅下降，但价格有所上涨，市场议价空间增加。商办市场供应和成交均有所波动，部分热点项目成交量较高。

主要政策与措施

国务院常务会议

• 政策目标：巩固经济回稳向上基础，确保前期政策落地见效。
• 重点措施：
  • 派出督导工作组，推动稳经济一揽子政策全面实施。
  • 支持刚性和改善性住房需求，推进保交楼专项借款落地。
  • 强化房地产企业资产负债管理，促进市场健康发展。

央行与银保监会联合通知

• 政策目标：支持房地产市场平稳健康发展。
• 主要措施：
  • 保持房地产融资平稳有序，鼓励金融机构支持资质良好的房地产企业。
  • 恢复涉房上市公司并购重组及配套融资，支持房企再融资。
  • 阶段性调整部分金融管理政策，降低融资成本。
  • 加大住房租赁金融支持，规范“二房东”行为。

证监会政策调整

• 政策目标：通过股权融资支持房地产市场平稳发展。
• 具体措施：
  • 恢复涉房上市公司并购重组及配套融资。
  • 恢复上市房企和涉房上市公司再融资。
  • 调整完善房企境外上市政策。
  • 支持REITs盘活存量资产。
  • 鼓励私募股权投资基金参与。

上海市人大《住房租赁条例》

• 实施时间：2023年2月1日起实施。
• 主要内容：
  • 禁止群租，规范租赁市场秩序。
  • 平衡租赁双方权利义务。
  • 加强对“二房东”的监管。
  • 保障住房租赁当事人合法权益。

土地市场分析

市场概况

• 供应情况：11月新增土地供应27宗，供应面积约119.7万m²，环比上升136.3%，同比下降30.3%。
• 成交情况：11月成交18宗，成交面积约50.3万m²，成交总金额约19.2亿元，环比上升3.9%，同比下降76.9%。

居住用地供应

• 第四批集中公示：6宗居住用地，出让面积32.7万m²，可建面积63.8万m²，起始总价122.3亿元，预计12月9日出让。

商服用地成交

• 成交情况：3宗商服用地，成交面积1.51万m²，可建面积1.70万m²，成交总价1.08亿元。
• 重点地块：松江区余山北大型居住社区26A-02A号地块，成交总价0.87亿元，楼面地价5969元/㎡。

成交结构

• 环线分布：外环以内区域成交占比上升1.8个百分点，达到46.4%。
• 面积段分布：
  • 50㎡以内房源交易占比下降0.6个百分点。
  • 90-120㎡房源交易占比上升1个百分点。
  • 300万以上房源交易占比上升2.7个百分点。

住房市场分析

新建商品住宅市场

• 供应与成交：
  • 供应套数12267套，供应面积133.3万m²，环比上升76.3%。
  • 成交套数9506套，成交面积106.1万m²，环比上升87.2%。
  • 供求比1:0.77，市场仍供大于求。
• 区域表现：
  • 浦东、闵行、青浦、宝山区合计成交量占比超七成。
  • 中外环间成交量和成交均价涨幅显著，主要因上月成交量较少，本月恢复。

存量住宅市场

• 价格监测：基价均值环比下跌0.45%，成交均价41826元/㎡，环比上涨5.6%。
• 成交量：16111套，环比下降2.2%，同比上升6.9%。
• 区域表现：
  • 成交量降幅前三：宝山区（-12.0%）、金山区（-10.1%）、青浦区（-8.0%）。
  • 成交量涨幅前三：黄浦区（+10.3%）、虹口区（+10.0%）、静安区（+5.8%）。

商办市场分析

新建商业市场

• 供应与成交：
  • 供应套数265套，供应面积10.0万m²，环比下降51.9%。
  • 成交套数293套，成交面积7.4万m²，环比上升17.7%。
  • 供求比1:1.1，市场整体偏弱。

新建办公市场

• 供应与成交：
  • 供应套数747套，供应面积16.5万m²，环比上升141.0%。
  • 成交套数453套，成交面积9.0万m²，环比上升73.6%。
  • 供求比1:0.61，市场相对活跃。

大宗交易资讯

• 晶科能源购买虹桥富力中心T3写字楼：成交金额7.07亿元，为商办市场重要交易。

热点项目

• 成交量前三项目：
  • 徐汇田林“越界第三代产业园C楼”：成交面积约3.3万m²。
  • 闵行华漕“虹桥富力中心”项目。
  • 金山亭林“天都华庭”项目。

总结

2022年11月，上海市房地产市场在政策支持下有所回暖，但市场整体仍处于调整期。新建商品住宅市场供应量增加，成交量回升，但去化速度偏慢；存量住宅市场成交量小幅下降，但价格有所上涨，议价空间增加。土地市场供应量环比上升，但成交面积和金额同比大幅下降，市场活跃度较低。商办市场供应和成交均有所波动，部分项目成交量较高，显示出一定的市场活力。政策层面，国务院、央行、证监会及上海人大均出台多项措施，旨在稳定市场、规范行为、支持发展。