时代邻里（9928HK）总结
核心内容
时代邻里在2020年实现了显著的业绩增长，特别是在社区增值服务方面表现突出，推动了整体收入与利润的提升。公司坚持“4321”核心战略，聚焦高质量增长，展现出在物业管理、社区增值服务及科技平台建设方面的持续发展动力。
主要观点
- 财务表现优异：2020年总收入达到17.6亿元人民币，同比增长63%，应占核心净利润增长93.7%至2.33亿元人民币，超出预期。
- 收入结构优化：社区增值服务收入同比增长135.2%，占总收入比重首次突破10%，成为增长的重要驱动力。
- 毛利率提升：整体毛利率从28.2%提升至30.2%，主要得益于单价提升、成本控制和高毛利收入占比的增加。
- 运营规模扩张：合约面积（不含城市公服）同比增长64.3%，达到8,170万平方米；在管面积同比增长79.1%，达68.8万平方米，其中非住宅面积占比68.3%。
- 战略清晰：公司聚焦四大核心城市群和三大核心业态，致力于打造“科技+服务”全生命周期平台，以实现高质量增长。
关键信息
财务数据概览
| 项目 |
2019 实际 |
2020 实际 |
2021 预测 |
2022 预测 |
2023 预测 |
| 总收入（百万人民币） |
1,081 |
1,758 |
2,883 |
4,032 |
5,222 |
| 股东应占净利润（百万人民币） |
120 |
233 |
416 |
613 |
800 |
| 每股盈利（人民币） |
0.13 |
0.25 |
0.42 |
0.62 |
0.81 |
| 市盈率 |
38.8x |
20.2x |
12.0x |
8.1x |
6.2x |
| 每股股息（人民币） |
0.03 |
0.07 |
0.13 |
0.19 |
0.24 |
| 股息率 |
0.7% |
1.4% |
2.5% |
3.7% |
4.8% |
| 每股净资产（人民币） |
0.99 |
1.75 |
2.04 |
2.48 |
3.04 |
| 市净率 |
5.1x |
2.9x |
2.5x |
2.0x |
1.7x |
收并购项目
| 被收购企业 |
收购时间 |
作价（百万人民币） |
收购股权 |
在管面积（万方） |
备注 |
| 广州市浩晴物业管理 |
2020年3月 |
33.0 |
100.0% |
300 |
主要为供电系统提供物业服务 |
| 广州耀城物业管理 |
2020年5月 |
14.8 |
100.0% |
243 |
主要为供电系统及政府机关提供物业服务 |
| 收購上海科箭物業 |
2020年6月 |
234.0 |
51.0% |
1,600 |
工业物流地产管理龙头企业 |
| 收购成都合达联行 |
2020年12月 |
296.6 |
49.0% |
2,197 |
西南物业管理优质企业 |
盈利预测调整
| 年度 |
应占净利润（百万人民币） |
EPS（元/股） |
| 2021E |
416 |
0.42 |
| 2022E |
613 |
0.62 |
| 2023E |
800 |
0.81 |
盈利能力指标
| 指标 |
2019 实际 |
2020 实际 |
2021E |
2022E |
2023E |
| 毛利率 |
28.2% |
30.2% |
30.6% |
31.5% |
31.5% |
| SG&A占收入比重 |
11.6% |
11.0% |
10.3% |
9% |
9% |
| 应占核心净利润率 |
11.1% |
13.2% |
14.4% |
15.2% |
15.3% |
| ROE |
24.0% |
17.8% |
22.3% |
27.5% |
29.4% |
| ROA |
4.7% |
11.2% |
14.0% |
16.6% |
17.5% |
评级与目标价
- 评级：买入
- 目标价：11.24港元（对应22x/15x的21年/22年PE）
- 前收市价：6.08港元
- 目标价上升空间：84.9%
风险提示
- 市场利率大幅上升
- 公司规模扩张不及预期
股票资料
| 项目 |
数据 |
| 收盘价 |
6.08港元 |
| 总市值 |
5,992.89百万港元 |
| 流通股比例 |
48.74% |
| 已发行总股本 |
985.67百万股 |
| 52周价格区间 |
4.9-13.74港元 |
| 3个月日均成交额 |
47.40百万港元 |
| 主要股东 |
岑钊雄（46.85%） |
分析师信息
- 分析师：刘洁琦
- 联系方式：+852 2359 1903
- 邮箱：Jieqi.liu@ztsc.com.hk
