同策研究院-资产管理战略转型模式-2021.3-14页_2mb

资产管理战略转型模式总结

核心内容

房地产行业是中国经济的重要组成部分，其发展方式与中国经济阶段密切相关。随着经济由“量”的增长转向“质”的提升，房地产行业面临新的转型需求，包括从单纯住宅建设转向综合性片区化、复合多功能物业开发，以及通过多元化、金融化和持续运营化实现可持续发展。

主要观点

• 房地产行业的发展阶段变化：房地产行业早期以解决居住面积不足为主要任务，现在则需应对经济发展中的新矛盾，如周转加快、利润率下降、负债增加等。
• 政策推动转型：政府通过“三道红线”、“房地产贷款集中度政策”、“两集中”等政策，引导房企向持有型、经营型物业发展，提升其资产运营能力。
• 房企运营模式转变：传统“盖+卖”模式适应性下降，房企开始向产业链上下游延伸，探索新的增长点。
• 凯德模式的启示：凯德通过商用化、运营化和金融化，实现了从增量开发到综合性资产运营的转变，为房企转型提供了参考。
• 未来发展趋势：以运营为核心的发展方式将成为房企的主要趋势，包括多元化业务布局、金融工具的运用和持续的资产运营能力。

关键信息

房地产行业的发展特征

• 历史发展：1978年我国人均住房面积仅为6平方米，现在已达到发达国家水平。
• 投资结构变化：房地产占固定资产投资比重上升，但固定资产对经济的拉动作用逐渐降低。
• 政策阶段：房地产行业经历了多个政策阶段，包括控风险、过渡性、强监管、纾困难和强硬去杠杆。

房企转型需求

• 行业问题：周转加快、利润率下降、负债增加。
• 转型方向：综合性片区化发展、复合多功能物业开发、多元化发展方式。
• 金融管理：房企层面金融管理趋紧，土地集约化和宏观审慎体系的提出促使房企寻找新的增长点。

凯德模式分析

• 早期发展：凯德以增量开发为主，后因新加坡市场受限，转向中国。
• 战略转型：2000年起，凯德逐步转向商用化、运营化和金融化，建设金融平台，如私募基金和REITs。
• 综合体战略：随着中国房地产进入白银时代，凯德探索综合体战略，目前在7个城市运营9个腾飞产业园项目。

房企转型趋势

• 多元化：如碧桂园，从住宅开发扩展到酒店、教育、现代农业、机器人等领域。
• 金融化：如新湖中宝，从地产开发扩展到金融、金融科技和高科技投资。
• 持续运营化：物业企业上市趋势明显，如2014年至今，物业企业上市数量逐年增加。

政策引导

• 持有型物业发展：政府鼓励房企发展持有型、经营型物业，如住房租赁。
• 资产证券化支持：金融政策支持持有型物业资产证券化业务，提升房企资产流动性。

总结

在经济由量向质转变的背景下，房地产行业面临转型需求。房企需从传统的增量开发转向综合性片区化、复合多功能物业开发，并通过多元化、金融化和持续运营化实现可持续发展。凯德模式为房企提供了战略转型的参考，其从商用化、运营化到金融化的发展路径，展示了房地产企业如何在新的经济环境下提升资产运营能力。政府政策也在积极推动房企向持有型、经营型物业发展，为行业转型提供了政策支持和方向指引。