2017-南通天生安置房信托受益权资产支持专项计划说明书_183页_14mb

南通天生安置房信托受益权资产支持专项计划总结

核心内容概述

《南通天生安置房信托受益权资产支持专项计划说明书》详细说明了专项计划的设立、运作、交易结构及相关方职责。该专项计划由华泰证券（上海）资产管理有限公司作为计划管理人，旨在通过募集资金购买原始权益人广州银行持有的信托受益权，用于向南通天生置业有限公司发放信托贷款，以支持其开发的四个拆迁安置房项目（龙潭福里二期、永兴福里、龙潭福里三期、隆兴福里）。专项计划资产包括信托受益权及对应的资金，通过多种方式保障资产安全，最终用于向资产支持证券持有人分配收益。

主要观点

1. 专项计划结构

• 专项计划设立目的是通过募集资金购买广州银行持有的信托受益权，用于发放信托贷款。
• 信托贷款总额为人民币11亿元，年利率为8.0%，按年计息，采用分期偿还本金的方式。
• 专项计划分为优先级资产支持证券和次级资产支持证券，其中优先级资产支持证券为AA+级，次级未评级。
• 优先级资产支持证券的预期到期日分别为2017年6月3日、2018年6月3日、2019年6月3日、2020年6月3日和2021年6月3日，次级资产支持证券的预期到期日为2021年6月3日。

2. 交易结构

• 广州银行作为原始权益人，将其持有的信托受益权转让给计划管理人。
• 华融信托作为贷款人，向天生置业发放信托贷款，资金用于置换项目贷款。
• 天生置业以其开发的四个安置房项目的未来销售收入作为质押担保。
• 担保人南通市港闸区国有资产经营总公司为天生置业提供连带责任保证担保。
• 托管银行华夏银行股份有限公司南京分行负责专项计划资金的托管和划付。

3. 信用增级方式

• 以安置房项目未来销售收入作为质押担保，确保还款来源。
• 担保人提供连带责任保证，进一步增强偿付能力。
• 专项计划设立前，计划管理人、原始权益人、担保人、托管银行等各方对资金进行监管，确保资金安全。

4. 风险与收益

• 优先级资产支持证券持有人有权在兑付日获得本金和收益，收益按单利计算。
• 次级资产支持证券无预期收益率，且不能转让。
• 投资者需自行承担投资风险，管理人不保证收益。
• 专项计划可能因违约事件、法定到期日等提前终止。

关键信息

1. 项目涉及的主要主体

• 原始权益人：广州银行股份有限公司
• 计划管理人：华泰证券（上海）资产管理有限公司
• 财务顾问：华泰联合证券有限责任公司、江苏银行股份有限公司南通分行
• 信托受托人：华融国际信托有限责任公司
• 借款人：南通天生置业有限公司
• 担保人：南通市港闸区国有资产经营总公司
• 托管银行：华夏银行股份有限公司南京分行
• 监管银行：华夏银行股份有限公司南通分行
• 登记托管机构：中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司

2. 专项计划资金管理与分配

• 专项计划资金由计划管理人管理，托管银行负责资金托管与划付。
• 优先级资产支持证券在兑付日和预期到期日获得收益和本金，次级资产支持证券则按剩余资金分配。
• 优先级资产支持证券的收益计算方式为：未偿本金余额 × 预期收益率 × 计息期间实际天数 + 计息期间起始日所在公历年实际天数。
• 优先级资产支持证券的收益支付比例不超过5%年。

3. 基础资产与质押财产

• 基础资产为原始权益人转让给计划管理人的信托受益权。
• 质押财产为四个安置房项目的未来销售收入，具体包括：
  • 龙潭福里二期：918套，住宅面积105,037平方米，配套车库面积14,153平方米，应收账款金额273,425,843.04元
  • 永兴福里：1,584套，住宅面积180,566平方米，配套车库面积20,119平方米，应收账款金额565,128,758.84元
  • 龙潭福里三期：1,604套，住宅面积193,477.66平方米，配套车库面积26,907.30平方米，应收账款金额506,099,230.04元
  • 隆兴福里：1,020套，住宅面积122,356平方米，配套车库面积20,461平方米，应收账款金额327,868,752.12元
• 质押金额总计为1,672,522,584.04元，由瑞华会计师事务所审核确定。

4. 项目关键日期

• 专项计划设立日：募集资金达到目标后，经公告确定。
• 兑付日：专项计划设立日起每年6月3日（非工作日则顺延）。
• 信托终止日：信托期限届满或提前终止之日。
• 法定到期日：2023年6月3日，为专项计划最晚结束日期。
• 质押财产划款日：自基准日起，每个日历月的第2个工作日，最后一个划款日为信托终止日。
• 出质人报告日：质押财产划款日后第1个工作日，需提交销售收入月表和房屋移交单。
• 监管账户划款日：质押财产划款日后第5个工作日。
• 还款日/S日：分别为2017年5月3日、2018年5月3日、2019年5月3日、2020年5月3日、2021年5月3日。

5. 风险与保障措施

• 专项计划存在多种风险，包括违约、质押财产减少、担保人无法履行担保义务等。
• 遇到“违约事件”或“重大不利变化”时，计划管理人将采取措施保护资产支持证券持有人的利益。
• 若发生“还款补足事件”或“担保启动事件”，担保人需在指定日期履行担保责任。
• 托管银行和计划管理人需对资金进行监管，确保资金安全和合规使用。

6. 投资者权利与义务

• 资产支持证券持有人有权了解专项计划的运作情况，并可参与持有人大会。
• 投资者需按期缴纳认购资金，自行承担投资风险。
• 优先级资产支持证券可在深圳证券交易所进行转让，次级资产支持证券则不得转让。

7. 法律与合规

• 专项计划依据《证券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》等相关法规设立。
• 管理人、托管银行等机构需按照相关法律、法规和专项计划文件进行运作，不得损害资产支持证券持有人权益。
• 专项计划设立后，管理人需定期向持有人披露资产运作情况。

结构与流程

1. 专项计划设立流程

• 广州银行将11亿元资金委托给华融信托设立信托。
• 华融信托与天生置业签订《信托贷款合同》，发放贷款。
• 天生置业以其四个安置房项目的未来销售收入进行质押担保。
• 计划管理人设立专项计划，募集资金购买信托受益权。
• 资金进入专项计划账户，用于向信托账户划付资金，最终用于支付资产支持证券收益。

2. 资金流转流程

• 天生置业在质押财产划款日将销售收入转入监管账户。
• 监管银行在监管账户划款日将资金划付至信托账户。
• 信托账户资金用于支付信托费用、税费及向受益人分配收益。
• 收益按优先级顺序分配，优先级资产支持证券持有人优先获得本金和收益，次级则在剩余资金中按比例分配。

3. 信息披露与持有人会议

• 计划管理人需定期披露资产管理报告和收益分配报告。
• 资产支持证券持有人大会在专项计划文件约定下召开，讨论重大事项。

结论

本专项计划通过将安置房项目未来销售收入作为质押担保，结合担保人提供连带责任保证，构建了较为完善的信用增级机制。优先级资产支持证券具有较高的信用等级（AA+），为投资者提供相对安全的投资渠道。然而，投资者需注意专项计划的复杂结构及潜在风险，如违约、质押财产减少、监管不力等，且需自行承担投资风险。整体来看，该计划在法律框架下运作，结构清晰，但需投资者具备一定的风险识别与承受能力。