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保租房REITs横向对比，挖掘受捧因素

核心内容概述

本报告对红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT、中金厦门安居保障性租赁住房REIT和华夏北京保障房中心租赁住房REIT三支保租房REITs进行了横向对比分析，探讨其受市场追捧的原因、底层资产情况、财务表现及投资亮点。通过分析，认为这三只REITs具有较高的投资价值，但同时也需关注相关风险。

主要观点

1.1 保租房REITs上市历程

• 保租房REITs审批速度创历史最快记录，红土深圳安居REIT和华夏北京保障房REIT分别历时45天和7天获得通过。
• 三支REITs底层资产分别位于深圳、厦门、北京，均为人口流入或核心区域，具有较高的租赁需求。
• 三支REITs认购价格在2.484-2.600元/份之间，募集规模接近，合计约38亿元。

1.2 投资者认购情况

• 三支REITs均受到投资者热烈追捧，网下认购倍数均超过100倍，其中红土深圳安居REIT认购倍数最高，达到133.03倍。
• 募集阶段均提前结束，进入配售流程，显示市场对保租房REITs的强烈需求。
• 配售结构接近，三支REITs均发行5亿份，中金厦门安居REIT战略配售比例略高。

关键信息

2.1 底层基础设施资产情况

• 区位优势：三支REITs底层资产均位于当地核心地段，交通便利，配套设施齐全，且多数项目出租率接近饱和，超过94%。
• 资产规模：红土深圳安居REIT建筑面积13.47万平方米，中金厦门安居REIT建筑面积19.86万平方米，华夏北京保障房REIT建筑面积11.28万平方米。
• 租金定价：红土深圳安居REIT租金定价约为周边市场化租金的60%，中金厦门安居REIT租金定价为周边的67%-74%，华夏北京保障房REIT租金定价为周边的46%-44%，均存在上升空间。
• 租户构成：红土深圳安居REIT以企业租户为主，中金厦门安居REIT和华夏北京保障房REIT以个人租户为主，租金收入来源分散。
• 租约到期分布：红土深圳安居REIT和华夏北京保障房REIT租约以3年期为主，中金厦门安居REIT以1年期为主，需关注续租问题。

2.2 项目财务情况

• 营业收入：华夏北京保障房REIT营业收入最为稳定，红土深圳安居REIT和中金厦门安居REIT营业收入呈上升趋势，未来增长潜力较大。
• 成本结构：折旧摊销占比最高，红土深圳安居REIT为79%，华夏北京保障房REIT为71%，中金厦门安居REIT为34%。
• 毛利润和EBITDA：红土深圳安居REIT和华夏北京保障房REIT毛利率从2021年的负值和69%分别提升至2022年Q1的52%和70%。EBITDA利润率也呈上升趋势，红土深圳安居REIT为74.5%，华夏北京保障房REIT为87.5%。
• 负债结构：红土深圳安居REIT资产负债率最低（1.37%），华夏北京保障房REIT资产负债率最高（67.44%），但均在合理区间内。

2.3 估值及未来现金流

• 估值情况：三支REITs总估值接近12亿元，其中华夏北京保障房REIT整体评估增值率最高（51.85%），红土深圳安居REIT次之（24.76%），中金厦门安居REIT评估增值率最低（11.68%）。
• 租金增长率假设：红土深圳安居REIT和华夏北京保障房REIT租金增长率保守预计为2.0%-3.0%，中金厦门安居REIT为2.0%-2.5%。
• 预计现金分派率：红土深圳安居REIT预计为4.25%，中金厦门安居REIT预计为4.34%，华夏北京保障房REIT预计为4.31%，均高于4.20%。

投资亮点总结

• 区位优势显著：红土深圳安居REIT和华夏北京保障房REIT底层资产位于一线城市，中金厦门安居REIT位于二线城市，均具有较高的租赁需求。
• 租金上涨空间大：三支REITs租金定价均低于周边市场化租金，存在一定的上涨空间。
• 稳定的现金流：出租率接近饱和，租金收入稳定，项目运营趋于成熟。
• 投资热度高：三支REITs均受到市场热烈追捧，认购倍数均超过100倍。
• 项目差异：红土深圳安居REIT业态最为丰富，中金厦门安居REIT房源数最多，华夏北京保障房REIT运营时间最长。

风险提示

• 疫情反复：可能影响居民收入，进而影响租金上涨和出租率。
• 市场竞争加剧：其他保障性租赁住房产品入市可能增加竞争。
• 政策变动：优惠租金房源增多可能影响项目盈利能力。

投资评级

• 看好：行业指数相对于沪深300指数表现+10%以上。
• 中性：行业指数相对于沪深300指数表现-10%~+10%。
• 看淡：行业指数相对于沪深300指数表现-10%以下。

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