20180102-华创证券-房地产_12月销售点评_17年完美收官_龙头再次暴增_重申看多龙头_重申行业推荐_18页_891kb

行房地产行业12月销售点评总结

核心内容概述

2017年12月，中国房地产行业迎来销售高潮，主流53家房企单月销售金额达7,957亿元，环比增长36.7%，同比增长99.3%。这标志着房地产市场在年末表现强劲，且销售增速持续高于行业平均水平。同时，行业集中度显著提升，龙头房企销售表现尤为亮眼，推动了整体市场格局的变化。

主要观点与关键信息

1. 12月销售表现突出

• 主流房企销售暴增：2017年12月，53家主流房企单月销售金额同比增长99.3%，环比增长36.7%。
• 龙头房企表现优异：碧桂园、万科、恒大、融创、保利等龙头企业销售金额同比大幅增长，其中融创中国、金地集团、新城控股等增速超150%。
• 重点城市销售低迷：41城重点区域单月成交面积同比下降16.3%，连续10个月为负，与主流房企销售表现形成鲜明对比。

2. 行业集中度显著提升

• 销售集中度跳增：2017年前11月，Top10房企销售额集中度从16年的19%跃升至25%，Top50房企从35%升至46%。
• 拿地集中度提升：15家主流房企拿地面积占比全国土地成交面积的47%，土地资源加速向龙头房企集中。
• 未来集中度将继续上升：预计未来2年，主流15家房企销售额集中度将从32%提升至60%，行业集中度将进一步加剧。

3. 投资建议

• 重申看多龙头房企：在供给端调控下，资源快速向龙头房企集聚，总量稳定背景下龙头房企将呈现结构性牛市。
• 推荐组合：
  • 龙头&蓝筹：万科A、保利地产、新城控股、招商蛇口、金地集团、蓝光发展、华夏幸福、荣盛发展、中南建设、阳光城。
  • 一二线资源：北京城建、华侨城A、北辰实业。
  • REITS标的：光大嘉宝、金融街。
• 估值修复预期：在周期更加稳定的情况下，龙头房企合理估值或修复至15倍。

4. 风险提示

• 房地产市场下行风险：需警惕市场整体下滑对行业的影响。

结构性牛市逻辑

• 供给端调控影响：预售证监管和土地调控推动资源向大型房企集中，提升其销售与业绩表现。
• 库存去化率改善：全国住宅库存去化率月数为14个月，说明市场供应与需求基本匹配。
• 未来增长预期：预计未来3年，龙头房企销售与业绩将分别增长25-30%和20-25%，销售集中度进一步提升。

数据支撑

• 销售金额与面积：2017年1-12月，53家主流房企合计实现销售金额60,481亿元，销售面积45,881万方。
• 行业对比：重点41城销售面积同比下降20.4%，与主流房企形成鲜明对比。
• 集中度提升：Top10房企销售金额集中度从16年的19%升至25%，Top50房企从35%升至46%。

未来展望

• 销售集中度加速提升：拿地集中度的提升将推动销售集中度在未来两年内显著上升。
• 行业周期延长：供给端调控使得行业周期延长，龙头房企在稳定总量下成长空间进一步打开。

结论

2017年房地产行业在供给端调控下表现出显著的集中趋势，龙头房企销售与拿地能力突出，未来有望继续受益于政策红利与市场资源的集中。投资建议持续看多龙头房企，并对行业维持推荐评级。