20201209-联合资信-2020年房地产行业运行三季报_后疫情时代融资新规下_房企融资难度升级_14页_1mb

后疫情时代房企融资新规分析总结

核心内容概述

后疫情时代，房地产行业面临政策收紧与融资环境恶化的双重压力。在“房住不炒”政策基调下，调控政策逐步升级，行业融资进一步收紧，房企需加速回款、优化债务结构，以应对“三道红线”新规带来的挑战。市场短期成交量维持，但中长期区域分化加剧，房企竞争更加激烈。

主要观点

政策端

• “房住不炒”成为长期政策：自2016年提出后，该政策在“十四五”规划中再次被明确，成为未来5~15年的调控主基调。
• 调控政策持续收紧：2020年三季度以来，多地出台限购、限贷、限售等政策，抑制市场过热，确保市场平稳发展。
• “三稳”目标推动政策落地：稳地价、稳房价、稳预期是调控的核心目标，各地政策因地制宜，强化执行力度。

融资端

• 社会融资环境宽松但行业融资收紧：央行多次降准释放流动性，但房地产行业融资受限，尤其“三道红线”新规实施后，融资渠道全面收紧。
• 银行信贷持续下滑：房地产贷款增速放缓，监管趋严，信贷资源逐步向实体经济倾斜。
• 债券市场净融资由正转负：房企发债规模在政策收紧后明显下降，部分企业面临流动性压力。
• 美元债不确定性仍存：受全球疫情影响，美元债发行规模下降，融资成本上升。
• 非标融资高压监管：信托融资受限制，房地产类信托产品募集规模持续收缩。

供需端

• 短期成交量趋稳或下滑：疫情积压需求释放后，市场热度逐步回落，购房者情绪更加理性。
• 区域分化加剧：一线城市因疫情回弹需求释放，市场表现较好；而重点二线城市及三四线城市销售承压，区域发展不均衡。
• 库存高位，供应或加大：房企加速回款推动供应增加，但整体市场仍面临供需调整压力。

关键信息

融资新规对房企的影响

• “三道红线”指标：
  • 剔除预收款项后的资产负债率 > 70%
  • 净负债率 > 100%
  • 现金短期债务比 < 1倍
• 分档机制：
  • 红色档：三线均超，融资受限
  • 橙色档：超两线，融资增速限制为5%
  • 黄色档：超一线，融资增速限制为10%
  • 绿色档：三线均未超，融资增速限制为15%

试点房企表现

• 红色档房企：中国恒大、融创、绿地控股、中梁控股
• 黄色档房企：碧桂园、万科、新城控股、阳光城
• 绿色档房企：保利发展、中海集团、华侨城、华润置地

不同资产规模房企的达标情况

• 千亿以上房企：资产负债率高，净负债率达标比例一般，但回款能力强，现金类资产充足。
• 500~1000亿元房企：负债率高，净负债率接近红线，达标难度大。
• 500亿元以下房企：资产负债率较低，净负债率表现较好，但现金短期债务比普遍接近红线，需关注流动性风险。

房企应对“三道红线”的措施

1. 加大销售回款：通过加速去化、提高周转率来增加货币资金，缓解短期偿债压力。
2. 出售资产：部分房企通过转让项目或资产包来改善流动性，如绿地集团出售231亿元资产。
3. 分拆上市：如融创、金科股份通过分拆服务板块赴港上市，增加权益规模与现金流。
4. 控制拿地规模：减少新开工项目，降低负债规模。
5. 优化融资结构：加强负债管理，合理控制债务增长速度，避免债务转移至表外。

结论

后疫情时代，房地产行业在政策与融资双重收紧背景下，面临结构性调整压力。房企需加快销售回款、优化资产结构、提升盈利能力，以适应“三道红线”新规要求。行业分化将进一步加剧，头部房企凭借较强的现金流与抗风险能力，相对更具优势，而中小房企则面临更大的生存压力。