20171125-中国银河-房地产开发行业点评_对最新库存_人口_投资_存贷款等指标的跟踪_去库存压力大减_关注农民工回流_15页_1mb

房地产行业点评总结

核心内容

2017年11月25日发布的房地产行业点评，重点分析了房地产市场去库存、人口流动、投资及金融指标的变化，并提出了相应的投资建议。

主要观点

1. 去库存压力显著缓解

• 全国商品房去化周期：2017年10月末商品房去化周期降至3.81年，表明整体去库存效果显著。
• 住宅去化周期：住宅去化周期降至1.89年，为2010年以来首次回到2年以内，显示住宅市场供需关系改善。
• 非一线城市表现：非一线城市住宅去化周期降至1.96年，去库存压力大幅减轻。
• 一线城市情况：北京住宅去化周期约为5.56年，上海住宅新开工面积持续低于销售面积，供小于求现象明显。

2. 农民工回流趋势明显

• 人口净流入：2016年小学在校生增速排名前十的城市以中部区域、省会城市为主，如成都、武汉、西安等。
• 农民工回流：2015、2016年新增农民工中本地农民工占比超过80%，外出农民工中省外就业人数连续下降，说明农民工回流现象显著。
• 农民工居住情况：68%的城镇农民工人均居住面积不到26平米，住房需求仍有较大空间。

3. 房地产投资仍具“稳定器”作用

• 投资占比：房地产投资占固定资产投资的比重基本稳定在18%左右，对GDP增长贡献显著。
• 资本形成总额：资本形成总额对GDP增长的贡献率在2016年为42.2%，占GDP增量的近一半，显示房地产对经济的支撑作用。

4. 居民杠杆率持续攀升

• 负债与存款比例：2017年10月末居民负债占存款比例攀升至62%，居民杠杆率升至近50%。
• 对比日本：中国居民杠杆率接近90年代日本水平，但经济背景存在差异。

关键信息

房地产市场表现

• 商品房库存：2017年10月末商品房待售面积同比降幅扩大至23.3%，显示去库存效果显著。
• 住宅市场：住宅去化周期显著下降，尤其在非一线城市。
• 建面投资结构：高端改善市场投资大幅提升，占比升至24%，而90-144平米投资占比大幅下降。

人口流动趋势

• 人口净流入城市：成都、廊坊、保定、厦门、武汉、西安、贵阳、深圳、长沙、惠州等城市人口净流入靠前。
• 农民工回流：2015、2016年本地农民工增速明显，外出农民工中省外就业人数下降，显示农民工回流趋势。

金融与投资

• 房地产贷款余额：房地产贷款余额占各项贷款余额比重升至26.4%，个人购房贷款占17.9%。
• 贷款利率：个人住房贷款平均利率由4.52%升至5.01%，显示政策调控对贷款市场的影响。

投资建议

• 政策压制下：推荐关注政策压制下集中度加速提升的低估值龙头房企，如万科、保利、招商等。
• 二线白马标的：新城控股作为二线白马标的，值得关注。
• 租赁政策受益股：世联行因租赁政策密集出台，可能受益。
• 重点二三线城市房企：预计将在农民工回流趋势中受益。

风险提示

• 调控超出预期：政策调控可能超出市场预期，影响行业走势。

评级标准

• 行业评级：推荐、谨慎推荐、中性、回避，分别对应不同的回报预期。
• 公司评级：同样分为推荐、谨慎推荐、中性、回避，基于公司股价表现与分析师覆盖股票的平均回报进行判断。

联系信息

• 分析师：陈智旭，执业证书编号：S0130516090001。
• 联系方式：
  • 深广地区：詹璐，电话：0755-83453719，邮箱：zhanlu@chinastock.com.cn
  • 海外机构：李笑裕，电话：010-83571359，邮箱：lixiaoyu@chinastock.com.cn
  • 北京地区：王婷，电话：010-66568908，邮箱：wangting@chinastock.com.cn
  • 上海地区：何婷婷，电话：021-20252612，邮箱：hetingting@chinastock.com.cn

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