2019中国房地产市场投资报告：变局辩局_20页_14mb

2019年中国房地产市场投资报告总结

核心内容

2019年第一太平戴维斯发布的中国房地产市场投资报告，全面分析了中国房地产市场的融资环境、资产类别表现、投资趋势以及市场展望。报告指出，中国房地产市场正经历从高杠杆到更稳健投资策略的转变，投资者结构和投资偏好也随之发生变化。

主要观点

• 融资环境严峻：自2016年政府实施去杠杆政策以来，中国房地产市场融资环境明显收紧，融资成本上升，中小企业融资困难加剧。2018年部分城市实施限购限价政策，进一步影响住宅销售。
• 不良贷款市场增长：随着企业偿债压力增加，不良贷款市场迅速发展，成为境外投资者关注的新领域。不良贷款资产包的内部收益率可达17%-22%。
• 核心资产表现稳健：一线城市甲级写字楼和市中心商场项目因其良好的流动性、透明度和基本面支撑，仍是核心资本的首选。
• 利基资产成为新热点：物流资产、长租公寓、养老设施和数据中心等利基资产因高回报率和有限供应而受到投资者青睐。
• 境外投资有所调整：受政策限制影响，中国境外投资总额下降，但未来有望回升，且投资标的将更加多样化。
• 市场分化明显：中国房地产市场既不具备核心市场的全部优势，也不完全符合新兴市场的特点，处于中间阶段。

关键信息

融资环境

• 2018年前5个月，13家公司20笔债券违约，金额达148亿元。
• 2018年境内企业债券净融资额下降，境外债券发行额达996亿元，平均融资成本上升至6.98%。
• 2019年第一季度房地产行业到期债券预计达230亿美元，若提前偿还则可能达430亿美元。
• 中国开发商短期偿债能力降至133%，为2015年以来最低。

投资资产类别

• 核心型资产：一线城市甲级写字楼、市中心商场项目，具有良好的流动性与基本面支撑。
• 核心增值型资产：非核心商圈优质写字楼、运营不良的零售商场及物流资产，具备租金提升潜力。
• 机会型资产：项目改造、不良贷款、长租公寓及养老设施，提供高回报机会。

特别关注的利基资产

• 物流资产：受益于电商发展，投资活跃，多数由大型运营商主导。
• 长租公寓：政策支持下，市场发展迅速，但面临供需不匹配和监管缺失问题。
• 养老设施：市场潜力大，但盈利模式尚未成熟。
• 数据中心：受政策限制，但因高门槛和低竞争成为投资热点。

境外投资

• 2018年境外房地产投资总额下降37%，但未来有望回升，投资标的将更加多元化。
• “一带一路”倡议为境外投资提供机会，但面临地缘政治风险。

市场展望

• 2019年市场充满不确定性，但部分细分市场将迎来价格盘整，提供买入机会。
• 投资者将更倾向于风险较高的资产类别，通过改造提升价值或在利基领域寻找机会。

买家分析

• 私募基金：境外投资者因境内融资困难而活跃，寻求高回报机会。
• 保险资金：主要投资核心资产，如甲级写字楼，追求稳定现金流。
• 养老基金与主权基金：偏好低风险投资，关注长期回报。
• 企业自用买家：如国有企业，主要收购核心资产用于自用。

投资趋势

• 联合办公：提高写字楼使用率，但也带来潜在风险，如高杠杆和空置率问题。
• 政策支持：政府鼓励长租公寓、养老设施等新兴领域的发展，推动市场成熟。

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• Jack Zhang：董事-上海
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  邮箱：daniel.chu@savills.com.cn
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• Sunny Wang：高级董事-广州
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市场研究部简介

第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商，自1855年创立以来，已在全球设立600多家分公司与联营机构。本报告为一般信息用途，未经许可不得复制或引用。