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绿城服务 (2869.HK) 2020年度业绩点评总结

核心内容概述

绿城服务 (2869.HK) 在2020年度实现了显著的业绩增长，营业收入和归母净利润分别同比增长17.8%和48.8%，期末在手现金同比增长68.0%。公司凭借其规模优势和品牌优势，持续发力第三方项目外拓，展现出较强的市场竞争力。此外，公司三大业务板块发展均衡，盈利水平在2020年企稳回升，未来盈利能力仍有提升空间。

主要观点

1. 规模与品牌优势显著，第三方外拓成效突出

• 在管面积与合约面积：截至2020年末，公司在管面积达2.51亿平方米，合约面积达5.35亿平方米，其中第三方项目占比分别为82.5%和87.2%，同比增长17.9%和20.0%。
• 合约面积/在管面积比值：该比值为2.1，处于行业较高水平，显示公司具备较强的项目拓展能力。
• 品牌与市场地位：公司自2016年登陆资本市场以来，连续多年获得“中国物业服务百强满意度领先企业”第一名，品牌口碑良好，市场外拓意愿强。

2. 业务板块均衡发展，盈利水平回升

• 营收与毛利增长：2017-2020年，公司营收CAGR为25.3%，毛利CAGR为26.7%。2020年综合毛利率为19.0%，净利率为7.3%，归母净利润率为7.0%。
• 业务结构：2020年，物业服务、园区服务、咨询服务的营收占比分别为63.6%、21.5%、14.8%；毛利占比分别为42.7%、31.9%、25.4%。
• 成本控制：销管费率在2020年为10.4%，较前两年有所下降，显示公司在成本控制方面取得一定成效。

3. 盈利预测与估值

• 盈利预测：剔除汇兑损益后，公司2021-2023年归母净利润预测分别为9.81亿元、13.01亿元、17.16亿元，同比增速分别为38.1%、32.6%、31.9%。
• PE估值：当前股价对应2021-2023年PE分别为31.7倍、23.9倍、18.1倍，估值具备吸引力。
• 评级：维持“买入”评级，认为公司具备较强的市场竞争力和盈利潜力。

关键信息

• 财务表现：2020年营业收入101.06亿元，归母净利润7.10亿元，期末在手现金44.37亿元。
• 盈利预测：2021-2023年归母净利润预计分别为9.81亿元、13.01亿元、17.16亿元。
• 估值：2021-2023年PE分别为31.7倍、23.9倍、18.1倍，显示公司估值具有吸引力。
• 风险提示：物管行业竞争加剧，第三方外拓存在不确定性。

财务数据概览

指标	2019	2020	2021E	2022E	2023E
营业收入(百万元)	8,582	10,106	13,864	18,660	24,860
净利润(不含少数股东权益)(百万元)	477	710	981	1,301	1,716
EPS(元)	0.15	0.22	0.30	0.40	0.53
P/E	65.2	43.8	31.7	23.9	18.1

估值与评级

• 评级：买入
• 当前股价：11.56港元
• PE估值：2021-2023年分别为31.7倍、23.9倍、18.1倍

行业及公司评级体系

评级	说明
买入	未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15%以上
增持	未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5%至15%
中性	未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5%至5%
减持	未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5%至15%
卖出	未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15%以上
无评级	因无法获取必要的资料，或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件，或者其他原因，致使无法给出明确的投资评级

风险提示

• 物管行业竞争加剧
• 第三方外拓情况存在不确定性

结论

绿城服务凭借其规模优势、品牌影响力及第三方项目拓展能力，在2020年实现了良好的业绩增长。公司业务板块发展均衡，盈利水平稳步回升，未来盈利能力有望进一步提升。当前估值具备吸引力，维持“买入”评级。然而，行业竞争加剧及第三方外拓的不确定性仍是潜在风险。