房地产行业2019年度投资策略：稳中有降，等待长效-20181115-华泰证券-49页-3mb

房地产行业2019年度投资策略总结

核心内容

• 行业评级：房地产行业被评定为“增持”，维持2018年的评级。
• 市场趋势：2018年房地产市场景气度总体呈现“稳中回落”态势，2019年销售和投资均面临下行压力。
• 政策方向：行政调控作用中性化，长效机制建设逐渐提速，政策重点从“控房价”转向“稳房价”。
• 投资预测：预计2019年商品房销售面积同比减少5.4%，销售金额同比减少6.0%；开发投资增速为0.9%。
• 公司建议：继续看好行业优质龙头，如万科A、新城控股、绿地控股、中南建设、金地集团等。

主要观点

• 政策基调：2018年政策依然从严，核心目标为稳房价，地方政策执行力度较强。
• 行政调控：四限调控范围扩大，三四线城市成为重点调控区域，限售和限价政策力度继续强化。
• 融资政策：监管高压持续，资金集中度提升，融资成本上升，房企融资环境趋紧。
• 长效机制：聚焦供给侧改革，住房租赁、房产税、预售制度改革等方向逐渐明确。
• 销售趋势：2018年销售高开低走，2019年销售下行趋势难阻，市场一致性预期出现拐点。
• 投资趋势：2018年投资强势增长，2019年投资韧性难再，土地购置费预计下滑10%，施工投资预计增长5.6%。

关键信息

政策篇

• 政策基调：2018年政策基调依然从紧，核心目标为稳房价，因城施策的政策体系下地方政策具有一定的自主空间。
• 行政调控：四限调控范围扩大，三四线城市成为重点调控区域，限售和限价政策力度继续强化。
• 融资政策：监管高压持续，资金集中度进一步提升，融资成本上升，房企融资环境趋紧。
• 长效机制：住房租赁、房产税、预售制度改革等方向逐渐明确，为未来行政调控的退出争取时间和空间。

销售篇

• 2018年销售：销售热度延续，三季度初现拐点，销售面积和金额增速明显，但市场一致性预期开始显现。
• 2019年销售：预计销售面积同比减少5.4%，销售金额同比减少6.0%，市场下行趋势难阻。

投资篇

• 2018年投资：土地购置费和新开工面积同比高增长，开发投资同比增加7.9%。
• 2019年投资：土地购置费预计下滑10%，施工投资预计增长5.6%，开发投资增速为0.9%。

公司篇

• 2018年业绩：龙头房企在业绩和销售两个维度延续亮眼表现，拿地和负债出现明显分化。
• 2019年分化：预计龙头房企负债和拿地端的分化将进一步加大，行业将进入盈利集中度提升的关键阶段。
• 重点推荐：万科A、绿地控股、新城控股、中南建设、金地集团等公司被重点推荐。

风险提示

• 需求和杠杆空间后继乏力：居民加杠杆空间和能力受限，预计2019年商品房销售下行。
• 行业下行超出预期：部分房企存在资金链风险，若宏观经济超预期下行，不排除政策大力度放松的可能。

图表目录

• 图表1：2018年中央对地产行业的定调依然聚焦“平稳健康发展”。
• 图表2：2018年1-10月行政调控升级的城市较多。
• 图表3：2018年前三季度三四线和一二线销售面积增速差收窄。
• 图表4：2018年前三季度三四线和一二线销售金额增速差收窄。
• 图表5：2018年1-10月政府对于棚改的表态趋于谨慎。
• 图表6：2018年前三季度开发资金来源中国内贷款同比下滑。
• 图表7：2018年1-10月房地产行业债券净融资额同比微降。
• 图表8：2018年1-10月投向房地产的集合信托规模明显提升。
• 图表9：2018年前三季度开发资金来源中自筹资金同比上涨。
• 图表10：2018年上半年部分龙头房企融资成本普遍上升。
• 图表11：2018年1-10月投向房地产的集合信托收益率波动上升。
• 图表12：2018年1-10月首套房和二套房平均房贷利率持续上行。
• 图表13：2018年10月样本银行首套房首付比例占比。
• 图表14：2018年10月样本银行二套房首付比例占比。
• 图表15：2018年前三季度新增居民户中长期贷款同比下滑。
• 图表16：2018年前三季度新增居民户中长期贷款占新增贷款比例下滑。
• 图表17：2018年前三季度开发资金来源中个人按揭贷款占销售回款的比例持续下滑。
• 图表18：2015年以来关于住房租赁的主要政策、会议。
• 图表19：北京、上海以及加快发展住房租赁市场的试点城市最新租赁住房供应计划。
• 图表20：2018年以来共有产权试点范围持续扩大。
• 图表21：房地产税开征预期逐渐升温。
• 图表22：中山市增量宅地试点现房销售，土地市场降温明显。
• 图表23：全国商品房销售面积累计值。
• 图表24：全国商品房销售金额累计值。
• 图表25：70城新建商品住宅价格同比、环比涨幅。
• 图表26：70城新房价格同比上涨、持平、下跌城市数量。
• 图表27：各能级城市新建商品住宅价格同比。
• 图表28：各能级城市新建商品住宅价格环比。
• 图表29：商品房待售面积及去化周期。
• 图表30：商品住宅广义面积及去化周期。
• 图表31：2018年PSL当月新增规模。
• 图表32：2018年PSL累计新增规模。
• 图表33：2018年1-10月全国首套房按揭利率。
• 图表34：2018年1-10月全国二套房按揭利率。
• 图表35：住户部门债务与杠杆率。
• 图表36：个人住房贷款余额及增速。
• 图表37：2017年国际清算银行住户部门偿债比率的对比。
• 图表38：居民债务收入比与房贷收入比。
• 图表39：2018Q3居民月供压力测算。
• 图表40：2019销售预测核心假设。
• 图表41：一二线商品房成交面积及增速。
• 图表42：一二线商品房成交均价及增速。
• 图表43：2019一二线城市商品房销售预测。
• 图表44：2019三四线城市商品房销售预测。
• 图表45：三四线商品房成交面积及增速。
• 图表46：三四线商品房成交均价及增速。
• 图表48：2018年1-10月全国房地产开发投资增速进一步加快。
• 图表49：2018年前三季度土地购置费大幅增长。
• 图表50：2018年前三季度开发投资增长完全由土地购置费贡献。
• 图表51：2018年1-10月全国房屋新开工面积快速增长。
• 图表52：2018年5月起新开工当月同比处于较高水平。
• 图表53：2018年1-10月房地产开发资金增速保持韧性。
• 图表54：2018年1-10月开发资金来源中国内贷款同比下滑。
• 图表55：2018年1-10月开发资金来源中自筹资金同比上涨。
• 图表56：2018年1-10月开发资金来源中定金及预收款同比上涨。
• 图表57：2018年1-10月开发资金来源中按揭贷款同比上涨。
• 图表58：2016年以来房企对于销售回款的依赖度加强。
• 图表59：2018年以来土地购置费增速快速上涨。
• 图表60：2018年新开工增速与商品房销售增速出现背离。
• 图表61：2018年新开工增速上扬主要因为房企加快2016年以来新增土地的开工、推盘进度。
• 图表62：房地产开发投资预测框架。
• 图表63：各能级城市土地购置费累计值假设表。
• 图表64：2018Q4及2019年土地购置费预测。
• 图表65：2018年前三季度土地购置费占其他费用的比例创历史新高。
• 图表66：施工投资预测框架。
• 图表67：各能级城市新开工面积当月值假设表。
• 图表68：2018Q4及2019年新开工面积预测（参考销售增速）。
• 图表69：2018Q4及2019年新开工面积预测（参考百城成交土地建面增速）。
• 图表70：竣工面积保持稳定，停工面积持续扩大。
• 图表71：2018年1-9月施工造价同比下滑。
• 图表72：房地产开发投资预测汇总。
• 图表73：2018年前三季度TOP50A股上市房企业绩规模大幅提升。
• 图表74：2018年前三季度TOP50A股上市房企毛利率继续提升。
• 图表75：2018年前三季度TOP50A股上市房企净利率继续提升。
• 图表76：2018年前三季度TOP50A股上市房企少数股东损益占净利润的比例创下历史新高。
• 图表77：2018年三季度末TOP50A股上市房企预收账款营收覆盖率趋势有所分化。
• 图表78：2018年前三季度TOP50A股上市房企销售面积保持高增长。
• 图表79：2018年前三季度TOP50A股上市房企销售金额保持高增长。
• 图表80：2018年前三季度龙头房企销售面积市占率继续快速提升。
• 图表81：2018年前三季度龙头房企销售金额市占率继续快速提升。
• 图表82：龙头房企市占率强者恒强格局日渐清晰。
• 图表83：2018年前三季度TOP50A股房企拿地金额增速出现分化。
• 图表84：2018年三季度末多数龙头房企货值仍在扩张。
• 图表85：2018年三季度末TOP50A股上市房企净负债率变化趋势分化明显。
• 图表86：2018年三季度末TOP50A股上市房企扣除预收账款的资产负债率整体下降。
• 图表87：2018年TOP50A股上市房企估算短期负债覆盖倍数有所下滑。
• 图表88：2018年9月以来TOP50A股上市房企（或其控股公司）债券发行情况。
• 图表89：重点公司盈利预测与估值水平。

总结

该报告详细分析了2018年房地产市场的发展趋势及2019年的展望，指出行业面临销售和投资的下行压力，但优质龙头房企仍具优势。政策方面，行政调控和长效机制并行，融资环境趋紧，房地产税和预售制度改革逐渐升温。报告建议继续关注行业优质龙头，同时警惕行业下行风险和宏观经济变化对政策的影响。