2017-物业管理行业研究：不负春光_41页-2mb

房地产行业与物业管理行业研究总结

核心内容

中国房地产行业从增量建设进入存量经营模式，物业管理行业作为其重要组成部分，正面临从传统服务向多元化、智能化方向转型的机遇。随着房地产行业从“黄金时代”进入存量时代，物业管理行业成为新的增长点，具备广阔的市场前景。

主要观点

• 行业转型：房地产行业从增量开发转向存量经营，物业管理、存量交易服务、房地产金融服务以及改造更新服务成为重点发展方向。
• 市场规模：截至2015年底，全国物业管理面积达174.5亿平米，物业管理费用总规模约为6500亿元，预计未来三年市场规模将增长至7800亿元，2020年前后有望达到万亿。
• 行业集中度提升：百强房企市场占有率显著提升，TOP10企业市场占有率年复合增速达38.5%，远超百强企业增速。行业集中度提升主要得益于品牌输出和资本并购。
• 收入与成本结构：物业管理行业的收入确认方式差异较大，影响毛利率和净利率。单位管理面积利润贡献率成为衡量企业经营效率的关键指标。成本控制可通过平台建设和外包实现。
• 社区O2O：依托物业管理平台的高黏性，社区O2O成为在传统业务基础上拓展高附加值服务的重要方式，具有广阔的市场空间。
• 估值表现：港股物业管理行业平均PE为35倍，平均PA为47倍，行业首次覆盖给予“买入”评级，地产行业维持“持有”评级。

关键信息

行业现状与发展趋势

• 行业起源与发展：物业管理行业伴随房地产行业产生，自1980年代起逐步发展，2003年通过《物业管理条例》和《物业服务收费管理办法》实现行业规范化。
• 市场结构：住宅物业占比高达77.7%，办公、商业、其他物业分别占2.64%、10.39%、9.27%。
• 管理面积与收入：2015年百强企业物业管理收入总额为945.67亿元，多种经营收入189.9亿元，收入结构呈现多元化趋势。
• 客户黏性：百强企业平均物业费收缴率为94.09%，续约率高达98.8%，客户黏性高，说明服务质量受到认可。

收入模式与成本结构

• 收入模式：物业管理收入主要分为包干制和酬金制，其中酬金制毛利率高达100%，但收入相对固定；包干制毛利率较低，但收入弹性较大。
• 成本结构：人力成本占比最高，达56.79%。智能化管理、平台建设、外包服务是降低运营成本的重要手段。
• 利润贡献：2015年百强企业平均净利润为3916.93万元，净利润率7.43%，利润贡献主要来自物业管理服务和多种经营服务。

社区O2O与智能社区

• 社区O2O：社区O2O是基于物业管理平台的线上服务扩展，主要涵盖餐饮外卖、商超宅配、家政服务等，市场规模在2015年达到63.1亿元。
• 智能社区：通过“互联网+”技术，智能社区平台实现服务标准化、高效化，提升物业管理效率和客户满意度，成为行业升级的重要方向。
• 平台价值：智能社区平台不仅有助于提升服务质量，还为物业管理企业带来新的收入来源，降低并购成本，推动行业集中度提升。

行业催化因素

• 政策推动：国家推动智慧社区建设，为物业管理行业提供政策支持。
• 城镇化与消费升级：城镇化率提升带来住宅、商业等物业需求增加，消费升级推动社区服务向高附加值方向发展。
• 资本与技术：资本并购和技术创新是提升行业集中度、推动行业升级的关键因素。

风险提示

• 利润率低：传统物业管理业务利润率较低，存在盈利压力。
• O2O发展不确定性：社区O2O市场尚处于探索阶段，发展存在不确定性。

行业评级

• 物业管理行业：首次覆盖给予“买入”评级。
• 地产行业：维持“持有”评级不变。

总结

中国物业管理行业正处于从传统服务向智能化、多元化发展的关键阶段。随着房地产行业进入存量经营时代，物业管理行业面临新的发展机遇，特别是在社区O2O和智能社区方面。行业集中度提升、技术创新和资本并购成为推动行业发展的主要因素，而智能化管理、平台建设以及外包策略则成为企业降低成本、提升利润的重要手段。未来，物业管理行业将更加注重服务质量和用户体验，成为房地产行业的重要组成部分。