20171225-财富证券-论征收房地产税对我国房价的影响_鹤立鸡群的中国房价真的登峰造极了吗__22页_1mb

宏观深度：房地产税对我国房价的影响分析

核心内容概述

本报告探讨了房地产税的开征对我国房价的影响，分析了房地产税的历史、国际经验以及其对房价和租金的潜在影响。报告指出，房地产税的开征虽然在某些情况下对房价有抑制作用，但其效果取决于市场供需关系的变化及对房价预期的影响。

主要观点

1. 房地产税的必要性与意义

• 房地产税是建立房地产市场长效机制的重要手段，旨在抑制市场投机、完善税制改革、调节财富分配。
• 上海和重庆试点效果不明显，未对房价形成显著抑制，但可能对市场供需产生一定影响。
• 房地产税的开征有助于缓解地方政府对土地财政的依赖，提高直接税比重。

2. 房地产税的国际经验

• 房地产税在发达国家的财政收入中占比更高，且多采用“宽税基、低税率”原则。
• 发达国家普遍将土地和建筑物统一征税，注重市场价值因素。
• 国际经验表明，房地产税对房价的直接影响较小，更多依赖市场供需变化。

3. 房地产税对房价的影响

• 房地产税对房价的影响取决于市场供需关系的变化，尤其在供需失衡的城市中表现更为显著。
• 在供大于需的城市，房地产税可能促使投资者抛售房产，从而抑制房价上涨。
• 在供小于需的城市，房地产税可能转嫁给需求方，导致房价上涨。

4. 北京的案例分析

• 房地产税的征收将增加房产供给，减少部分家庭的购房需求，从而对房价产生抑制作用。
• 通过情景分析发现，人均免征面积越小，房价下跌幅度越大。
• 在人均免征面积为40平米、征税反应系数为25%、移民购房需求占比为50%的情况下，房价可能下降12.64%。

关键信息

1. 房地产税的历史

• 中国早在唐朝就有“间架税”，清末民国时期改称“房捐”。
• 1950年正式设立房产税和地产税，1986年对房产和土地分别征税。
• 2013年房地产税立法被提上日程，2011年上海和重庆开始试点。

2. 房地产税的征收对象与计税依据

• 征收对象为房地产产权所有人或经营人。
• 计税依据包括房地产的市场价值、租金价值或地籍价值，以市场价值为主。

3. 房地产税对供需的影响

• 需求端：
  • 城镇化持续推进，将增加房产需求。
  • 大都市圈化带来人口聚集，进一步推动房产需求。
  • 家庭规模缩小、微型家庭增多，推动住房需求增加。
• 供给端：
  • 房地产税将促使部分家庭出售房产，增加市场供给。
  • 政策新增住房供给将与税收引发的供给增加共同作用。

4. 北京的房价情景分析

• 新增供给：在不同免征面积和征税反应系数下，新增供给面积在1.2-19.5%之间。
• 新增需求：移民购房比例为50-80%，新增住房需求面积为1.2-2.0%。
• 征税影响：人均免征面积越小，征税额越高，房价下跌幅度越大。
• 房价变动范围：在不同情景下，房价变动范围在5.5-37.8%之间。

风险提示

• 宏观经济下行可能削弱房地产税对房价的调控效果。
• 政策变动可能影响房地产税的实施效果。

图表与数据说明

• 图1：上海试点前后房价走势，显示无明显抑制作用。
• 图2：上海试点前后成交面积变化，显示短期影响。
• 图3：中央财政收入比重变化。
• 图4：分税制改革后地方财政缺口扩大。
• 图5：土地出让金为地方财政主体。
• 图6：土地出让金额和面积增速下滑。
• 图7-8：国际与国内房地产税占地方政府收入比重。
• 图9-14：英国、美国、日本、韩国、德国和中国香港房价变动情况。
• 图15-20：城镇化率、家庭规模变化趋势。
• 图21-22：北京户籍人口、移民人口与房价关系。

投资要点总结

• 房地产税的开征是经济发展的必然方向。
• 房地产税对房价的直接影响较小，但通过改变供需关系可能间接影响房价。
• 对于北京这样的大城市，房地产税可能对房价产生一定抑制作用。
• 房地产税对租金的影响也将出现分化，人口聚集型城市租金可能上涨。

附录简要说明

• 房地产税：综合性概念，主要针对房地产产权所有人或经营人。
• 营业税：已退出历史舞台，房地产税成为主要税种。
• 城镇土地使用税：以土地面积为计税标准，适用于不同地区。
• 契税：针对不动产所有权转移，适用于土地使用权出售、赠与、交换等。
• 土地购置费：房地产开发企业为取得土地使用权支付的费用。

投资评级说明

• 投资评级基于报告发布日后6-12个月内股票/行业涨跌幅与沪深300指数的比较。
• 投资评级包括推荐、谨慎推荐、中性和回避四个等级。

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