中指-2019中国写字楼租金指数研究报告-2019.12-18页_2mb

写字楼租金指数分析总结

核心内容概述

本报告基于中指研究院发布的中国房地产指数系统，对2019年四季度全国15个重点城市主要商圈写字楼租金变动情况进行分析，揭示市场运行趋势及未来展望。

主要观点

• 整体租金水平：2019年四季度，全国重点城市主要商圈写字楼租金整体环比下跌0.67%，平均租金为4.9元/平米·天。
• 租金涨跌分布：38.8%的商圈租金上涨，56.3%的商圈租金下跌，5.0%的商圈租金持平。
• 区域差异：一线城市租金下跌幅度较大，二线城市租金上涨较多，部分城市如南京、苏州、海口等涨幅显著。
• 政策影响：国家优化营商环境政策的出台为写字楼市场带来积极影响，激发市场活力，增强企业信心。
• 市场供需关系：部分城市如深圳面临供过于求的市场状况，而武汉则因服务业发展和优质项目入市，市场保持平稳。

关键信息

重点城市租金指数分析

深圳

• 市场状况：市场供过于求，多数商圈租金环比下跌。
• 租金变动：8个主要商圈中仅龙岗中心城租金上涨，前海、福田中心区等7个商圈租金下跌。
• 租金绝对值：后海商圈租金最高（6.6元/平米·天），金融港商圈租金最低（2.0元/平米·天）。
• 供应情况：商办用地供应同比下降15.3%，供应主要集中在南山和宝安区。
• 需求情况：第二产业增速放缓，信息技术等第三产业快速发展，为市场提供稳定支撑。

武汉

• 市场状况：多数商圈租金环比上涨或持平。
• 租金变动：5个主要商圈中，光谷和武昌中心租金上涨，武广万松园租金下跌，金融港和中北路租金持平。
• 租金绝对值：中北路商圈租金最高（3.2元/平米·天），金融港商圈租金最低（2.0元/平米·天）。
• 供应情况：商办用地供应同比下降36.8%，中心城区供应占比增加。
• 需求情况：服务业快速发展，特别是科学研究和技术服务业、信息传输、软件和信息技术服务业、教育业、租赁和商务服务业，为市场提供稳定支撑。

租金涨跌幅较大的商圈

• 涨幅较大的商圈：南京奥体（+2.77%）、苏州狮山（+2.72%）、深圳龙岗中心城（+2.42%）等。
• 跌幅较大的商圈：上海北外滩（-2.83%）、杭州黄龙（-2.83%）、广州珠江新城（-2.67%）、深圳前海（-2.28%）等。

指数编制说明

• 样本选取：以典型甲级写字楼为样本，覆盖15个重点城市的主要商圈。
• 数据来源：Fang.com、3Fang.com平台及商业运营管理机构、经纪公司等。
• 计算方法：采用加权平均法和中位数法，加权平均法以建筑面积为权重。

租金运行趋势研判

• 短期趋势：面临下行压力，主要受经济增速放缓、部分企业外迁及空置率上升影响。
• 长期趋势：预计写字楼市场将平稳发展，租金有望保持稳定。

未来展望

• 深圳：短期面临去化压力，但长期在大湾区建设和政策支持下，市场将稳中趋升。
• 武汉：短期市场平稳，长期在国家中心城市定位和产业优化背景下，租赁需求将稳中趋升。

政策与市场环境

• 国家政策：优化营商环境、自贸区改革等政策为市场注入发展动力。
• 经济表现：第三产业成为增长主力，TMT产业、金融业等持续推动市场需求。
• 国际环境：全球经济下行压力及贸易局势紧张对市场信心有所影响，但国内政策支持有助于稳定市场。

结论

整体来看，2019年四季度全国写字楼租金市场呈现区域分化格局，一线城市租金下跌，二线城市租金上涨。未来，尽管短期面临下行压力，但长期市场发展仍具潜力，尤其在政策支持和产业结构优化背景下，重点城市如深圳和武汉的写字楼市场将保持平稳或逐步上升趋势。