20161012-首创证券-房地产行业政策专题报告_扭转一致性预期_新一轮调控周期开启_16页_1mb

首创证券房地产行业政策专题报告总结

核心内容

本报告发布于2016年10月12日，由首创证券分析师王剑辉撰写，主要分析房地产行业在新一轮调控政策下的走势与影响。报告指出，房地产行业正进入新一轮调控周期，政策目标是抑制资产价格过快上涨，稳定市场健康发展。

主要观点

• 新一轮调控周期开启：2016年9月30日至10月8日，21个城市密集出台楼市新政，以限购限贷为主，释放出政策收紧的信号，旨在扭转市场一致性预期，抑制投资性需求。
• 政策背景：在宏观经济下行、行业结构性调整未明显见效、资产价格暴涨暴跌风险上升的背景下，抑制资产价格过快上涨的短期必要性大于去库存的长期需求。
• 政策特点：
  • 因城施策，灵活调控。
  • 以行政手段为主，未涉及利率调整。
  • 弥补政策漏洞，如限制离婚、未成年子女等规避行为。
  • 供给端调控加强，如增加土地供应、重启9070政策等。

关键信息

行业数据概览

投资要点

• 限购限贷措施：重点抑制投资性需求，提升购房门槛。
• 成交量与价格预期：30大中城市成交量同比增速预计下降至20%区间，总体价格回落将呈现滞后性。
• 行业趋势：流动性成为核心制约因素，中小房企盈利下滑推动并购重组，行业集中度和转型方向提升。
• 板块走势：未来走势预期回归“中性”，建议关注一线房企、区域龙头及地产综合服务企业。

政策影响

• 直接影响：
  • 限购限贷措施对刚需和改善型需求影响较小，重点打击投资性需求。
  • 首套房贷首付比例基本恢复至2014年末水平，二套房贷首付比例提升显著。
• 间接影响：
  • 高基数效应下，成交量增速预期放缓，库存改善力度趋弱。
  • 销售预期扰动下，新开工和竣工数据增速预计回归个位数。

行业展望

• 流动性压力：地王行情与融资收紧对房企资金链形成挑战。
• 并购重组趋势：中小房企盈利下滑推动行业集中度提升。
• 市场走势：板块难以超预期表现，未来预期为“中性”。

图表要点

• 图1：21城楼市新政概览，展示各城市限购、限贷及其他政策内容。
• 图2：2016年8月主要调控城市新建住宅价格同比增幅，显示价格高涨。
• 图3：一线城市土地供应同比，反映土地市场活跃度。
• 图4：居民户新增人民币贷款占比及中长期新增贷款，显示居民杠杆意愿。
• 图5：30大中城市商品房单月成交面积，反映成交量变化。
• 图6：70大中城市新建住宅价格环比，显示价格走势。
• 图7：国房景气指数与历年调控政策，反映行业景气度变化。
• 图8：全国商品房销售面积和金额累计同比增速，显示销售数据。
• 图9：全国商品房待售面积同比，反映库存情况。
• 图10：全国房地产开发投资及土地投资累计同比，显示投资趋势。
• 图11：全国房屋竣工面积和施工面积累计同比，反映施工和竣工数据。

风险提示

• 行政调控政策被市场情绪快速消化，货币政策和税费政策仍有干预空间。
• 多套房商业贷款利率上浮、交易税费提升等措施可能进一步引导市场情绪下行。

评级说明

• 投资评级以报告发布后6个月内市场表现为基准，与沪深300指数对比。
• 行业评级分为“看好”、“中性”和“看淡”，当前行业评级为“中性”。

结论

房地产行业正经历新一轮调控周期，政策重心转向抑制资产价格过快上涨，而非单纯去库存。在流动性收紧和融资监管趋严的背景下，行业景气度曲线预期持续向下，成交量与价格增速放缓，中小房企盈利下滑推动并购重组，行业集中度提升。整体来看，板块走势回归中性，结构性机会仍存。