核心内容
越秀房托基金（00405.HK）作为一家专注于房地产投资信托的公司，2020年全年业绩基本符合预期，尽管受到公共卫生事件的影响，公司通过有效的成本控制、优化物业管理和积极融资策略，实现了经营的稳定和分派率的维持。整体出租率在2020年末达到92.8%，接近疫情前水平，显示出较强的恢复能力。此外，公司融资成本显著下降，分派收益率有所提升，为投资者提供了稳定的收益来源。
主要观点
- 经营稳健：2020年公司从运营、融资和税项三方面严控成本，确保整体经营稳定。
- 区域经济中心优势：上海、武汉、广州及杭州作为区域经济中心，写字楼和零售业态仍有增值空间。
- 分派率保持100%：2020年应计分派总额为6.49亿元，分派率达100%，全年每基金单位派发额为22.93港仙，分派收益率达到6.07%。
- 物业质量优良：公司底层物业质量好，恢复速度快，具有较强的抗风险能力。
- 融资成本下降：2020年末平均融资成本为3.01%，较2019年末下降119bps。2021年初完成4亿美元债再融资，利率下降233bps，节约利息成本超5000万元。
关键信息
市场数据（2021.3.4）
| 项目 |
数值 |
| 收盘价（港元） |
3.92 |
| 总股本（亿股） |
33.03 |
| 总市值（亿港元） |
129.48 |
| 基金单位持有人应占净资产（亿元） |
145.85 |
| 总资产（亿元） |
362.60 |
| 每股净资产（元） |
4.42 |
财务指标（2017A-2020A）
| 项目 |
2017A |
2018A |
2019A |
2020A |
| 营业收入（百万元） |
1,854 |
2,032 |
2,058 |
1,759 |
| 同比增长(%) |
0.9 |
9.6 |
1.3 |
-14.5 |
| 物业收入净额（百万元） |
1,314 |
1,469 |
1,495 |
1,323 |
| 同比增长(%) |
3.6 |
11.8 |
1.8 |
-11.5 |
| NPI Margin(%) |
70.9 |
72.3 |
72.6 |
75.2 |
| 总资产收益率(%) |
4.1 |
2.7 |
2.6 |
1.6 |
| 每基金单位收益(分) |
49 |
30 |
28 |
18 |
| 每基金单位派额(港仙) |
33 |
32 |
27 |
23 |
2020年主要物业表现
| 物业 |
类型 |
城市 |
落成年份 |
可租面积（万平方米） |
出租率/入住率(%) |
同比(pps) |
环比(pps) |
租金单价/房价（元/平米/月） |
同比(%) |
环比(%) |
| 财富广场 |
甲级写字楼 |
广州天河区 |
2003 |
4.1 |
97.3 |
-1.9 |
+0.2 |
153.8 |
-2.8 |
-0.8 |
| 城建大厦 |
甲级写字楼 |
广州天河区 |
1997 |
4.2 |
96.7 |
+0.4 |
+0.5 |
141.8 |
+2.1 |
+1.2 |
| IFC写字楼 |
甲级写字楼 |
广州天河区 |
2010 |
18.4 |
90.9 |
-5.9 |
-3.1 |
237.8 |
+0.5 |
-0.7 |
| 越秀大厦 |
综合商务楼 |
上海浦东新区 |
2010 |
4.6 |
92.6 |
+0.4 |
+4.5 |
252.6 |
-4.7 |
-2.8 |
| 武汉越秀财富中心 |
甲级写字楼 |
武汉硚口区 |
2015 |
12.9 |
87.1 |
+12.1 |
+4.2 |
96.3 |
+1.0 |
-0.3 |
| 杭州维多利 |
甲级写字楼 |
杭州江干区 |
2017 |
2.2 |
95.9 |
+3.8 |
-1.9 |
119.6 |
+1.5 |
+2.2 |
| 维多利广场 |
零售商场 |
广州天河区 |
2003 |
2.7 |
98.7 |
+0.5 |
+4.6 |
290.5 |
+7.0 |
+39.9 |
| 国金天地 |
零售商场 |
广州天河区 |
2010 |
4.7 |
97.3 |
-0.7 |
+0.6 |
151.5 |
-2.9 |
+2.9 |
| 武汉星汇维港 |
零售商场 |
武汉硚口区 |
2015 |
4.5 |
98.2 |
-1.3 |
+6.0 |
57.3 |
+4.5 |
+1.6 |
| 四季酒店 |
酒店 |
广州天河区 |
2010 |
-- |
57.3 |
-26.2 |
+23.1 |
1769.0 |
-14.7 |
+0.1 |
| 雅诗阁公寓 |
公寓 |
广州天河区 |
2010 |
-- |
82.2 |
-11 |
+4.7 |
979 |
-7.0 |
-0.0 |
| 平均（不包括酒店和公寓） |
- |
- |
- |
63.3 |
92.8 |
+0.2 |
+0.7 |
201.4 |
-6.1 |
-3.3 |
投资要点
- 业绩表现：2020年营业收入17.6亿元，同比下降14.5%；物业收入净额13.2亿元，同比下降11.5%。
- 分派情况：分派率达100%，全年每基金单位派发额为22.93港仙，分派收益率达6.07%，较2019年提升0.93pps。
- 出租率恢复：2020年末整体出租率为92.8%，较2019年末略增0.2pps，恢复至疫情前水平。
- 成本控制：通过优化运营和税务筹划，酒店及服务式公寓直接开支同比下降22.0%，税负降低27.8%。
- 融资优化：平均融资成本为3.01%，较2019年末下降119bps。2021年初完成4亿美元债再融资，利率下降233bps，节约利息成本超5000万元。
风险提示
- 宏观经济增长放缓
- 物业出租率不及预期
- 流动性收紧
- 租赁收入不及预期
分析师声明
- 分析师宋健持有证券投资咨询执业资格，独立、客观出具报告。
- 报告未涉及任何利益冲突，不构成投资建议。
投资评级说明
| 类别 |
评级 |
说明 |
| 股票评级 |
买入 |
相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于15% |
| 股票评级 |
审慎增持 |
相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在5%～15%之间 |
| 股票评级 |
中性 |
相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-5%～5%之间 |
| 股票评级 |
减持 |
相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5% |
| 行业评级 |
推荐 |
相对表现优于同期相关证券市场代表性指数 |
| 行业评级 |
中性 |
相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平 |
| 行业评级 |
回避 |
相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数 |
信息披露
- 公司履行信息披露义务，客户可查询静默期安排和关联公司持股情况。
商务关系披露
- 公司与多家企业存在投资银行业务关系，包括但不限于兴证国际金融集团有限公司、浦江中国控股有限公司、正荣地产集团有限公司等。
法律声明
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