20180625-天风证券-房地产行业周报_土地成交量价环比齐升_个税改革利好改善型需求_15页_2mb

房地产行业周报总结（2018年06月24日）

核心内容概览

本周房地产市场整体呈现成交量和价格的波动，主要城市一手房、二手房成交均环比下降，但部分城市表现突出。土地市场方面，成交量和成交价环比上升，但同比大幅下降。政策层面，个税改革对改善型住房需求有积极影响，同时融资环境偏紧，对行业资金面形成压力。

主要观点

• 一手房市场：

  • 31大城市一手房合计成交3.11万套，环比下降12.71%，同比下降29.33%，但累计同比上升8.28%。
  • 一线城市成交套数环比上升19.31%，其中北京环比上升67.06%，广州上升58.51%。
  • 二线城市和三线城市成交套数环比均下降，其中二线城市下降17.22%，三线城市下降17.93%。
  • 一线城市去化周期为42.2周，二线城市为36.7周，三线城市为28周，整体去化周期环比上升10.61%。

• 二手房市场：

  • 12个城市二手房合计成交1.15万套，环比下降21.44%，同比下降16.41%，累计同比上升2.93%。
  • 一线城市环比下降24.95%，二线城市下降18.94%，三线城市下降19.81%。
  • 去化周期整体上升，其中二线城市和三线城市去化周期分别上升至36.7周和28周。

• 土地市场：

  • 25大城市土地成交情况显示，土地供应建筑面积环比下降9.39%，同比上升8.27%。
  • 挂牌均价环比下降30.68%，同比下降30%。
  • 成交土地规划建筑面积环比上升2.85%，同比下降21.24%。
  • 成交均价环比上升8.74%，同比下降18.97%；成交总价环比上升11.84%，同比下降36.18%。
  • 一线城市土地成交面积环比上升56.2%，三线城市上升35.08%。

• 政策与市场影响：

  • 个税第七次修正新增专项附加扣除，对住房贷款利息和租金的抵扣有利于改善型需求。
  • 5月份全国首套房贷款利率上涨至5.60%，环比上升0.72%，同比上升18.39%。
  • 北京住房公积金月缴存上限上调至6096元，对购房者的负担有所减轻。
  • 北京计划供地4300公顷，首次明确与减量挂钩。

• 行业动态：

  • 房企加速推盘，40城住宅成交创年内新高。
  • 房企债券发行取消或推迟，计划发行规模达2270.36亿元，显示融资环境偏紧。

关键信息

一手房成交情况

• 合计：31,072套，环比下降12.71%，同比下降29.33%，累计同比上升8.28%。
• 一线城市：5,518套，环比上升19.31%，同比上升2.6%。
• 二线城市：15,741套，环比下降17.2%，同比下降15.5%。
• 三线城市：9,813套，环比下降17.93%，同比下降50.84%。

二手房成交情况

• 合计：11,549套，环比下降21.44%，同比下降16.41%，累计同比上升2.93%。
• 一线城市：4,392套，环比下降24.95%，同比上升34.31%。
• 二线城市：5,700套，环比下降18.9%，同比下降37.5%。
• 三线城市：1,457套，环比下降19.81%，同比上升2.1%。

土地成交情况

• 合计：土地供应建筑面积1408.8万平方米，环比下降9.39%，同比上升8.27%。
• 挂牌均价：环比下降30.68%，同比下降30%。
• 成交土地规划建筑面积：环比上升2.85%，同比下降21.24%。
• 成交均价：环比上升8.74%，同比下降18.97%。
• 成交总价：环比上升11.84%，同比下降36.18%。
• 一线城市：土地成交面积环比上升56.2%，成交均价环比上升1216.9%。
• 三线城市：土地成交面积环比上升35.1%，成交均价环比上升18.8%。

政策与市场分析

• 个税改革：新增住房贷款利息和租金专项附加扣除，对改善型需求有明显促进作用。
• 融资环境：房企融资压力较大，但无风险。
• 投资建议：建议关注融资优势明显的公司，如保利、招商蛇口、万科；持续推荐新城控股、广宇发展、荣盛发展、旭辉控股、融创中国、龙光地产、阳光城等。

风险提示

• 市场对政策调控反应过度
• 新房销售不及预期
• 加息

投资评级

重点公司跟踪

• 华夏幸福：境外发行2亿美元高级无抵押定息债券，票面利率9%。
• 中粮地产：竞得南京浦口区3.2万平方米二类居住用地，楼面价约1.8万元/平方米。
• 泛海控股：股东增持365万股，成交均价6.17元/股。

行业新闻

• 首套房贷款利率：5月份全国首套房贷款平均利率为5.60%，环比上升0.72%，同比上升18.39%。
• 北京商品房销售：1至5月销售面积同比下降50.7%，其中住宅销售面积下降44.2%。
• 房企债券发行：上半年约2000亿元债券取消或推迟，房企居多。
• 不动产登记平台：全国统一不动产登记信息管理基础平台实现全国联网。
• 北京供地计划：计划供地4300公顷，首次明确与减量挂钩。
• 央行降准：从7月5日起下调存款准备金率0.5个百分点。

盈利预测与估值（2018年6月24日）