高力国际-视界外扩：华东区物流物业租户与投资者应着眼于距上海更远的周边市场-2018.1-13页-1mb

视界外扩：华东区物流物业市场趋势分析

核心内容概述

高力国际近期对华东地区的物流物业市场进行了深入研究，指出随着电商、先进制造业及第三方物流需求的快速增长，上海及周边物流物业市场正面临供不应求的局面。在租金上涨、土地供应有限及政策整治（如“五违四必”）的背景下，大量物流需求已向周边城市如太仓、昆山、嘉兴等溢出，并持续向更外围城市如常州、无锡、南通、常熟等地扩散。为应对市场变化，租户与投资者应前瞻性地关注距离上海更远但具备良好通达性、优惠政策与合理租金的物流用地与物业。

主要观点

1. 上海物流市场供不应求

• 需求来自电商、先进制造业和第三方物流的强劲增长。
• 上海优质物流物业存量截至2017年第三季度为696万平方米（约7,488万平方英尺），其中浦东区域占65%。
• 上海物流物业空置率持续下降，租金不断上升，2017年第三季度全市平均租金为人民币1.37元/天/平方米（0.20美元），环比上涨4.4%。

2. 电商推动物流需求

• 上海电商发展迅猛，2017年前三季度网络零售总额达4.88万亿元人民币（7,359亿美元），同比增长34.2%。
• 电商企业对短租、高租金的接受度提高，推动了物流物业租赁市场的活跃。
• 大型电商平台如京东在太仓、昆山等地积极租用物流物业，以满足上海及江浙地区增长的物流需求。

3. 传统仓储向现代物流转型

• 随着物流行业的专业化与现代化，传统仓储需求正向现代物流物业转移。
• 上海及周边城市高品质物流物业成为主要租赁对象，推动租金上涨与空置率下降。

4. 周边市场受益于需求外溢

• 上海拆违政策导致物流需求外溢，周边城市如昆山、太仓、嘉兴、无锡、常州、南通、常熟等市场租金持续上涨，空置率下降。
• 昆山、太仓、嘉兴的物流物业空置率已降至1%、2%、6%，租金分别上涨至1.05、0.86、0.83元/天/平方米。
• 周边市场租赁需求持续增加，预计未来几年将有大量新增供应进入市场。

5. 投资与开发趋势

• 上海及周边物流物业市场仍具吸引力，尽管净收益率将小幅下降，但仍高于其他物业类型。
• 未来市场将产生更多大宗交易，物流用地供应紧缺推动投资与开发外溢至更远城市。
• 投资者应关注南通、常州、无锡、常熟等城市，同时考虑离高速公路出口稍远但具备良好交通条件的地块。

关键信息

• 上海市场现状：

  • 工业总产值同比增长9.4%，货物运输总量同比增长10.6%。
  • 进出口总额增长显著，其中进口总额同比增长21.2%，出口总额同比增长10.5%。
  • 集装箱吞吐量同比增长8.2%。
  • 物流物业租金持续上涨，空置率下降。

• 周边市场表现：

  • 昆山、太仓、嘉兴等城市受益于上海需求外溢，租金上涨，空置率下降。
  • 无锡、常州、南通、常熟等更外围城市租赁需求增加，入住率稳步提升。

• 未来预测：

  • 上海未来三年将新增超过120万平方米高品质物流物业，其中半数以上位于浦东。
  • 太仓和昆山的空置率将保持低位，租金年涨幅预计在5%-7%之间。
  • 周边城市物流物业新增供应也将陆续交付，其中昆山预计新增100万平方米以上。

• 投资建议：

  • 投资者应关注物流用地供应有限的区域，尤其是上海及邻近城市。
  • 建议拓展至南通、常州、无锡、常熟等更外围城市，同时考虑交通便利性与政策优惠。

市场展望

随着“十三五”物流产业发展规划的实施，上海及周边物流物业市场将继续保持增长态势。物流物业将向高品质、信息化、自动化方向发展，以满足先进制造业、电商及第三方物流等行业的高标准需求。同时，物流用地的稀缺性将促使投资者和开发商向更外围城市转移，以寻求更具性价比的投资机会。未来三年，上海及周边物流物业市场租金将持续上涨，空置率维持在较低水平，市场整体呈现供不应求与租金攀升的态势。