资产配置专题报告：“大国千城”系列报告一，什么锻造了中国房地产市场的韧性-20210509-华创证券-22页_1mb

中国房地产市场韧性分析总结

核心内容

中国房地产市场自2013年以来展现出远超预期的韧性，尤其在2020年新房销售面积突破15.5万平方米。报告从人口年龄结构、城市化和去短缺化三个维度重新审视中国房地产市场的底层需求，指出其与日韩等国家存在显著差异。

主要观点

1. 房地产市场韧性来源

   • 人口结构、城市化和去短缺化三者共同驱动房地产需求。
   • 人口因素是核心驱动力，但城市化和去短缺化也起到重要作用。

2. 日韩经验参考

   • 日本和韩国的房地产市场在城镇首次购房人口见顶后，房价增速由高增转为低增，住宅新开工进入震荡期。
   • 城镇首次购房人口见顶后，改善性购房需求支撑市场，房价低增和新开工高位震荡持续15年以上。
   • 韩国因城市化滞后，其适龄购房人口对房地产拐点的指向更为显著。

3. 中国房地产需求的特殊性

   • 生育率与出生率下降迅速：中国总和生育率从6下降到2.1以下仅用24年，与韩国相当。
   • 城镇化滞后于人口结构变化：中国劳动人口见顶时，城镇化率仅50%，而日韩劳动人口见顶时城镇化率已超过70%。
   • 适龄购房人口结构周期性显著：中国存在显著的库兹涅茨周期，但被城市化和去短缺化趋势掩盖，未来将逐渐显现。

4. 中国房地产市场拐点判断

   • 中国房价增速切换和住宅新开工由高增转向震荡的时点在2019年前后。
   • 城镇首次购房人口见顶后，房价低增和新开工高位震荡将维持至2029年，即改善性购房人口见顶前。

5. 区域分化趋势

   • 各区域住房潜在需求拐点独立，且存在显著差异。
   • 东部房地产市场韧性较强，已进入改善型需求主导阶段（除广东外）。
   • 中西部首次购房人口见顶较晚，是近年房地产高增的重要因素，目前多数省份仍处于拐点附近。
   • 东北首次购房人口比例较低，改善性购房人口比例较高，但市场韧性较弱。

关键信息

• 2019年：中国城镇首次购房人口见顶，标志着房价增速由高增转为低增，住宅新开工进入高位震荡期。

• 2029年：城镇改善性购房人口见顶，房地产市场将进入新的阶段。

• 区域差异：

  • 东部（如北京、上海、天津）：拐点领先，市场韧性强。
  • 中西部（如陕西、安徽、四川）：拐点滞后，市场仍具增长潜力。
  • 东北：首次购房人口比例低，改善性购房人口比例高，但市场韧性差。

• 城镇化与人口结构的差异：

  • 城镇化率的差异对房地产拐点影响有限。
  • 人口结构演化差异是区域房地产市场分化的主要原因。

• 未来趋势：

  • 房地产市场将逐步由城市化和去短缺化主导转向人口结构主导。
  • 房地产市场繁荣仍将维持至少10年，直到改善性购房人口见顶。

风险提示

• 政策变动风险：相关政策若出现超预期变动，可能对房地产市场产生重大影响。

报告亮点

• 多维度分析：从人口年龄结构、城市化、去短缺化三方面理解房地产市场。
• 拐点判断：通过建立新指标，明确判断中国房地产市场拐点位置。
• 区域分化：分析各区域房地产市场可能的分化情形，为资产配置提供参考。

投资逻辑

• 通过人口结构演化分析，判断房地产潜在需求拐点及市场韧性。
• 结合日韩经验，推测中国房地产市场未来走势。
• 区域差异分析有助于识别不同地区的投资机会与风险。

投资建议

• 东部地区房地产市场更具韧性，未来将进入改善型需求主导阶段。
• 中西部地区仍处于需求增长阶段，未来仍有潜力。
• 东北地区需警惕需求下降带来的市场调整压力。

团队介绍

• 组长、首席经济学家：牛播坤（华中科技大学经济学博士，曾任职于保监会政策研究室）
• 高级分析师：郭忠良（曾任职于京东金融战略研究部）
• 助理研究员：黄雄（南开大学理学硕士）

免责声明

• 本报告仅供参考，不构成投资建议。
• 报告内容可能随市场变化而调整，敬请投资者谨慎决策。