2020年房地产行业融资专题：_拨云见日，向阳而生-20210122-华泰证券-23页_710kb

房地产行业2020年融资回顾与2021年展望总结

核心内容

2020年房地产行业融资环境受到多重因素影响，包括严格的金融监管、流动性宽松以及行业空间见顶预期。整体融资规模显著下降，净融资额为9283亿元，同比下降37%，为2014年以来最低水平。尽管如此，境内债发行规模逆势增长，成为唯一净融资额上升的渠道。2021年，房地产金融环境的“能见度”提升，融资政策趋于稳定，行业将向更加健康的方向发展。

主要观点

1. 2020年融资环境：

   • 净融资额下降：2020年房地产净融资额为9283亿元，同比下降37%，为2014年以来最低。
   • 境内债逆势扩张：境内债发行规模同比增长15.62%，净融资额为1080亿元，但受到期规模影响，整体仍为净偿还。
   • 境外债受疫情影响：境外债发行规模同比下降16%，净融资额下降41%，市场出现大幅波动。
   • 开发贷压降：开发贷余额占比持续下降，2020年Q3为7.18%，全年净融资额为9400亿元，同比下降10%。
   • 房地产信托收缩：房地产信托净融资额为-3262亿元，为十年来最低水平。

2. 2021年展望：

   • 融资环境稳中有降：预计2021年净融资额将稳中有降，主要受房地产信托收缩影响。
   • 政策趋于稳定：宏观政策“不急转弯”及房地产金融长效机制的“落实”为市场带来更大确定性。
   • 融资成本优化：宏观流动性宽松推动融资成本优化，优质房企在融资集中度、成本和期限方面享有优势。

关键信息

• 融资分化：优质房企在融资集中度、成本和期限方面表现更佳，AAA房企境内债发行规模占比达64%。
• 融资新政影响：三道红线政策、贷款集中度管理等宏观审慎政策基本成型，有助于打破行业路径依赖。
• 行业预期：市场将从追求爆发转向稳健发展，优质房企估值重塑机遇显现。
• 重点推荐标的：
  • 万科A：预计全年目标市值为4168亿元，目标价35.87元，维持“买入”评级。
  • 金地集团：目标价19.26元，维持“买入”评级。
  • 华发股份：目标价8.75元，维持“买入”评级。
  • 中交地产：目标价8.10元，维持“买入”评级。
  • 招商积余：目标价31.13元，维持“买入”评级。
  • 新大正：目标价69.75元，维持“买入”评级。
  • 大悦城：目标价6.33元，维持“买入”评级。

风险提示

• 疫情发展不确定性：海外疫情蔓延、国内疫情反复及病毒变异可能影响行业复苏节奏。
• 行业政策风险：宏观流动性政策、房地产融资政策收紧及房地产税推进存在不确定性。
• 行业下行风险：若调控政策未放松，行业销售、新开工及投资增速可能低于预期。
• 部分房企经营风险：融资政策难以放松，销售下行可能导致部分中小房企资金链紧张。

融资渠道分析

估值体系重塑

• 优质房企受益：融资优势和多元化布局使优质房企估值重塑机遇显现。
• 估值模型：结合各板块（物业管理、商业地产、物流地产）估值，万科、金地集团、华发股份等企业具备更高估值潜力。

总结

2020年房地产行业融资环境受到内外部多重因素影响，整体呈现收缩态势，但境内债逆势扩张。2021年，随着政策的稳定和融资渠道的优化，行业将逐步回归健康发展的轨道，优质房企有望受益于融资红利，估值体系将得到重塑。重点推荐万科A、金地集团、华发股份等具备融资优势和多元化布局的房企，同时关注中交地产、招商积余、新大正等有望改善杠杆的房企。行业风险仍需警惕，包括疫情、政策调整及部分房企资金链紧张等问题。