20181114-华创证券-房地产10月月报_投资放缓_销售走弱_楼市调控以稳为先_20页_1mb

房地产10月月报总结

核心内容概述

2018年10月房地产市场整体呈现投资略降、销售持续走弱、资金略有波动的趋势。政策层面以稳定市场为主，行业调控进一步深化，同时房地产企业融资环境有所改善，尤其是龙头房企表现较为突出。

主要观点与关键信息

投资端

• 投资增速略降：1-10月房地产开发投资同比增长 $+9.7%$，较前值下降0.2pct，10月单月增速为 $+7.7%$，较前值下降1.3pct。
• 施工投资小幅改善：1-10月施工面积同比增长 $+4.3%$，较前值上升0.3pct，但施工单价仍为负，表明施工投资改善有限。
• 土地购置费高位走弱：10月百城宅地成交面积同比 $-45%$，创2015年以来新低，表明土地市场明显降温。
• 投资预测上调：由于施工投资改善及土地购置费下行，上调2018年房地产投资增速至 $+8.5%$。

销售端

• 销售面积持续为负：1-10月商品房销售面积同比增长 $+2.2%$，较前值下降0.7pct，10月单月同比下降 $-3.1%$，市场继续走弱。
• 区域差异显著：主流46城销售面积同比下降 $-9.6%$，剩余607城同比下降 $-1.8%$。东部和东北区域销售面积同比降幅扩大，西部销售面积同比涨幅扩大。
• 龙头房企表现强劲：10月50家主流房企销售额同比增长 $+31%$，远高于全国商品房销售额同比 $+6%$，集中度继续提升。
• 维持销量增速判断：综合考虑宏观政策放松、推盘增加、人才新政等因素，维持2018年商品房销量同比 $+0%$ 的判断。

资金端

• 资金来源略有波动：1-10月房企资金来源同比增长 $+7.7%$，较前值下降0.1pct，但定金预收款和按揭贷款有所改善。
• 按揭贷款由负转正：10月按揭贷款同比增长 $+2.1%$，较9月提升5.0pct，显示出部分城市按揭利率下行、货币政策宽松影响仍在持续。
• 国内贷款转负：10月国内贷款同比增长 $-6.1%$，较9月下降13.6pct，显示房企融资压力仍存。
• 资金结构改善：自筹资金和定金预收款保持较强水平，尤其龙头房企融资环境有望显著改善。

政策分析

宏观政策

• 降准释放流动性：央行宣布下调部分金融机构人民币存款准备金率1个百分点，释放约7500亿元资金。
• 个人住房贷款增速回落：三季度个人住房贷款增速回落，显示市场调控政策逐步放松。

长效机制

• 发展住房租赁市场：国务院提出2018-2020年大力发展住房租赁市场。
• 房地产税开征暂缓：住建部专家表示房地产税开征不能急于求成，需逐步推进。
• 人才新政扩围：多个城市进一步放宽人才落户及购房政策，推动市场稳定。

棚改政策

• 调整货币化安置：国常会提出因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，否认其推高房价。
• 棚改任务完成度高：1-9月全国棚改已开工534万套，占年度目标的92%。

土地市场

• 流拍加剧、溢价率走低：2018年前三季度流拍面积约为2017年全年的1.8倍，土地市场持续降温。
• 土地成交进一步走弱：10月百城宅地成交面积同比 $-45%$，表明土地市场进一步走冷。

行业与市场动态

• 房价普跌：国庆期间，31个重点监测城市房价普跌，部分二线城市房价回调。
• 政策松动迹象：多地房贷利率微降，放款速度加快，显示政策环境逐步改善。
• 现房销售试点：深圳推出首个商品房现房销售试点项目，推动预售制度改革。
• 房企促销活跃：部分房企采取打折让利策略，以应对市场下行压力。

风险提示

• 销量超预期下行：房地产市场销量可能继续走弱，影响整体表现。
• 资金超预期收紧：行业资金面可能进一步收紧，增加房企财务压力。

推荐与评级

• 推荐房企：保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团、中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。
• 投资评级：维持“推荐”评级，认为地产龙头具备相对和绝对价值优势。

行业数据概览

行业表现

团队信息

• 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际）
• 研究员：鲁星泽（慕尼黑工业大学工学硕士），曹曼（同济大学管理学硕士）
• 助理研究员：邓力（哥伦比亚大学理学硕士）

联系方式

投资评级体系

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