湖北中原-启幕长江时代，迎击市场分化——2017武汉房地产市场年报-2018116-199页_10mb

武汉房地产市场2017年总结及2018年预判

核心内容

2017年，武汉房地产市场在政策引导下进入“长江时代”，市场分化趋势明显。本报告从政策、土地市场、新房市场、城市基本面及2018年市场预测五个维度对市场进行了全面分析。

主要观点

• 政策调控：2017年武汉房地产政策以“稳”为核心，包括落户门槛降低、土地出让规则调整、精装修限价、长江新城管控、租赁市场扶持及装配式建筑推广等。
• 土地市场：土地供应量增加，但地王现象消失，土地出让规则更加复杂，如一次性报价、拼方案、拆分原则、排他原则等。
• 新房市场：新房市场呈现“日光”现象，但一二手价格倒挂严重，库存去化周期维持在较低水平，中小房企捂盘惜售现象突出。
• 城市基本面：武汉城市地位提升，城建发展加速，尤其是汉阳片区表现突出。
• 市场分化：房地产市场呈现明显分化，住宅与商业、办公市场走势各异，租赁市场迎来政策红利。

关键信息

政策篇

资格层面

• 武汉多次降低落户门槛，削弱限购政策，推动人口流入。

土地规则

• 土地出让规则多样化，包括一次性报价、拼方案、拆分原则、排他原则及配建公共租赁住房等。
• 2017年4月归元寺地块被拆分，避免成为总价地王。
• 12月黄陂区地块要求竞买人不得同时参与同地区相邻地块竞拍，控制开发节奏。

新房市场

• 武汉率先出台全装修房指导价，最高不超过5000元/㎡。
• 长江新城启动限售3年政策，严格管控土地审批、施工许可、二手房销售、建筑加盖、人口迁入及市场主体准入。
• 精装修项目比例提高，但部分房企因政策限制导致后期交房品质难以保障。

租赁市场

• 发布“租赁50条”政策，推动租赁住宅发展。
• 支持租赁住房建设，包括税收优惠、金融支持及生活配套优化。
• 群租房合法化，单套租金收益有望提升。

规划设计

• 武汉出台“汉十条”，对建筑外立面、高度、面宽、色彩、屋顶、视线通廊与退界空间提出规范要求。
• 装配式建筑政策逐步落实，2017年新建装配式建筑面积占比不低于10%，2020年底力争达40%。

土地市场总结

• 土地供应：2017年土地供应建面3155.28万㎡，同比上升23.8%。
• 土地成交：土地成交建面3108.3万㎡，成交金额1550.61亿元，平均楼面地价4989元/㎡。
• 区域表现：洪山区、东湖高新区土地供应量最大，远城区土地供应增幅显著。
• 地王消失：2017年地王现象减少，土地出让规则抑制高价地块出现。
• 房企拿地：武汉地产集团、远洋集团、保利地产等为拿地主力，部分新面孔如金科、康桥地产、五矿地产等进入市场。
• 收并购趋势：收并购成为房企进入武汉的重要方式，泰禾、中粮、路劲、香港置地等通过收购或合作进入市场。

新房市场总结

• 成交情况：2017年新房成交2089万㎡，库存1004万㎡，库存去化周期5.5个月。
• 价格倒挂：一二手价格倒挂严重，导致新房成为投资热点。
• 销售结构：三房成交占比63%，改善型户型成交占比增加，80-100㎡户型成交占比37%，100-120㎡户型成交占比30%。
• 开盘表现：全年推盘401次，其中“日光”项目200余次，去化率高达91%。
• 精装修趋势：精装修项目比例提高至45%，但部分项目存在装修品质隐患。

城市基本面回顾

• 城市地位：武汉作为长江主轴城市，地位提升，城市建设与房地产调控同步推进。
• 城建发展：汉阳片区成为市场热点，江汉区成交均价最高，主城区多个区域供求矛盾缓解。

2018年市场预测

• 政策取向：租赁政策持续发酵，政府将继续推动“租售并举”，鼓励租赁住房发展。
• 土地市场：土地供应仍以住宅为主，但土地成本上升，开发商需适应新规则。
• 新房市场：市场分化加剧，价格继续上涨，中小房企面临更大压力。
• 租赁市场：租赁贷款业务有望快速发展，群租房合法化推动租金上涨。
• 装配式建筑：政策推动下，装配式建筑将逐步普及，推动行业转型。
• 城市规划：城市建筑将更加注重形象与品质，推动房地产市场向高质量发展。

结论

2017年武汉房地产市场在政策调控下经历深刻变革，土地与新房市场均呈现分化趋势。2018年市场将更加注重租赁与装配式建筑发展，政策将继续影响市场走向，推动行业向规范化、多元化发展。