20221211-西南证券-房地产行业周报_股权融资持续落地_宽松政策有望加速释放_16页_1mb

报告摘要

股权融资持续落地，宽松政策有望加速释放

核心内容概览

当前房地产市场在政策支持和融资改善的背景下呈现出一定的复苏迹象。尽管整体销售数据仍面临压力，但部分城市尤其是三四线城市表现相对较好，二手房市场表现优于新房市场。土拍市场热度有所回升，房企融资政策持续落地，尤其是股权融资的“第三支箭”政策，为部分房企提供融资支持。此外，多地政府继续放松需求端政策，进一步释放市场活力。

主要观点

销售市场：
- 12月重点32城累计销售面积同比-16%，环比+12%。
- 一线城市整体销售同比-8%，环比+3%；其中上海表现亮眼，同比+45%，环比+15%。
- 二线城市销售同比-20%，环比+16%；福州、厦门同比正增长，佛山、青岛、杭州等环比增长显著。
- 三四线城市销售同比+6%，环比+11%；扬州、惠州、江门等表现较好。
二手房市场：
- 12城二手房成交面积累计同比+9%，环比-9%。
- 部分城市如苏州、青岛、杭州、深圳、南京等表现优于新房市场。
土拍市场：
- 苏州第五轮土拍成交10宗地块，整体溢价率4.8%，为5轮土拍中最高，且无流拍。
- 上海第四轮土拍成交6宗地块，整体溢价率3.69%，较上一轮有所回升。
- 城投托底现象有所缓解，部分地块由“民企+城投”联合体竞得。
融资情况：
- 房企非银融资总额1月为465亿元，同比下降25.9%，环比下降18.4%。
- 1-11月房企非银融资总额为7796亿元，同比下降51.7%。
- 融资综合平均利率为3.76%，同比下降1.24pp，环比上升0.28pp。
- 12月信用债到期规模为216亿元，海外债到期规模为115亿元，总到期规模331亿元，短期偿债压力有所缓解。
- “第三支箭”政策持续落地，多家房企发布非公开发行股票公告，融资支持政策逐步兑现。
政策动态：
- 上海召开房地产座谈会，继续释放积极信号，落实金融支持房地产市场平稳健康发展政策。
- 佛山、厦门等地出台限购政策调整，进一步支持需求端。
- REITs试点范围扩大，保障性租赁住房REITs加速推进，为行业提供新的融资渠道。

关键信息

市场表现：
- 上周申万地产板块上涨2.77%，在申万一级行业中相对排名9/28。
- 申万地产年初以来下跌1.73%，在所有申万一级行业中相对排名4/28。
- 板块交易额靠前的个股包括万科A、中交地产、保利地产等。
个股表现：
- 世联行、天津松江、大悦城等涨幅显著。
- 深振业A、中国武夷、广宇发展等跌幅显著。
- 物管企业如碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务表现较强。
投资建议：
- 建议关注两条主线：开发企业与物管企业。
- 开发企业推荐：华发股份、建发股份、保利发展、滨江集团、天健集团、南山控股、华润置地、万科A。
- 物管企业推荐：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务。

风险提示

销售恢复不及预期。
政策效果不及预期。
行业流动性风险。

附录信息

分析师信息：
- 池天惠，执业证号：S1250522100001。
- 联系人：刘洋，电话：18019200867，邮箱：ly21@swsc.com.cn。
基础数据：
- 股票家数：115。
- 行业总市值：17,070.64亿元。
- 流通市值：16,411.47亿元。
- 行业市盈率TTM：14.4。
- 沪深300市盈率TTM：11.6。
图表目录：
- 图1：融资总规模维持低位。
- 图2：房企信用债和海外债到期规模。
- 图3：申万地产板块相对沪深300走势。
- 图4：申万地产板块相对沪深300表现。
- 图5：上周涨幅显著个股。
- 图6：上周跌幅显著个股。
- 图7：交易额靠前个股。
- 图8：年初以来上涨个股占比。
- 图9：港股通内房股表现。
- 图10：年初以来表现强势的港股通内房股。
- 图11：物业股表现。
- 图12：年初以来表现强势的物业股。
表目录：
- 表1：全国重点城市12月成交情况。
- 表2：12城二手房成交情况。
- 表3：苏州、上海土拍对比。
- 表4：“第三支箭”进展情况。
- 表5：重点关注公司盈利预测与评级。

总结

当前房地产市场在政策支持和融资改善的推动下，呈现出一定的回暖迹象，尤其是三四线城市和二手房市场表现相对较好。房企融资支持政策持续落地，特别是股权融资政策的实施，为部分房企提供了新的融资机会。同时，多地政府放松限购政策，进一步释放市场活力。尽管整体销售数据仍面临压力，但市场已逐步展现出恢复迹象，建议投资者关注开发企业和物管企业作为投资主线。

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