保利投顾研究院-【2017年热点话题】剖析我国存量房市场发展现状及未来格局（全新）_3-201712-34页_3mb

保利地产投资顾问有限公司：存量房市场发展现状及未来格局分析

核心内容概述

本报告由保利投顾研究院于2017年12月发布，主要分析我国存量房市场的发展现状及未来趋势，探讨开发商、中介机构及政策导向对市场的影响。报告指出，随着政策调控趋严，存量房市场正逐步成为房地产市场的重要组成部分，且未来将以规范行业、培育租赁为主要发展方向。

主要观点与关键信息

存量房市场现状

• 市场崛起：我国存量房成交占比持续提升，部分城市已超越新房市场。
  • 2016年，15个主要城市存量房成交量已明显高于新房，合计超出10%。
  • 北上广深等城市二手成交增幅较大，部分城市年复合增长率达40%。
• 全国化扩张：存量房市场在深度和广度上不断提升，向全国城市扩展。
  • 一线城市二手房成交量占新房之比上升，二三线城市逐步进入市场。
• 佣金规模差异显著：京沪佣金规模已突破200亿，其他二线城市在20-30亿元之间。
• 市场特征：
  • 存量交易更市场化，能更有效反映真实市场情况。
  • 存量房市场周期性波动幅度更大，且价格变动往往先于新房。
  • 存量房市场在“大小年”特征明显，2017-2018年进入“弱市”阶段。
• 行业集中度提升：北、深、杭等城市已形成寡头垄断格局，TOP5中介公司市场份额达5-7成。
• 政策监管趋严：各地加强交易监管，推动信息透明化与线上化，逐步向美国MLS系统靠拢。
  • 广州、佛山、成都等地推行信用管理、资金监管、打击虚假信息等措施。
• 租赁市场发展迅速：
  • 中央多次强调租赁政策，租赁市场成为未来重点发展方向。
  • 多地将租赁房源供应纳入供地计划，如上海计划“十三五”期间新增供应租房70万套。
  • 国企成为租赁市场主力，推动租赁住房建设。
  • 互联网企业与金融机构积极参与，为租赁平台提供技术支持与金融服务。

存量房市场发展趋势

• 短期走弱：受一二线城市调控影响，2017年整体交易量萎缩，三四线城市则呈现增长趋势。
• 中长期规范化与租赁化：
  • 未来存量房市场将更加规范，监管将成为常态。
  • 租赁市场发展加速，政策红利释放力度加大，租赁将成为市场长效机制。
• 房企布局：
  • 半数TOP10房企已进入长租公寓市场，如万科、龙湖、碧桂园等。
  • 房企亦积极布局联合办公领域，与专业运营商合作，如绿地、碧桂园与WE+合作。
• 中介转型：
  • 中介机构通过上市融资扩大业务，如Q房网、我爱我家、方圆房服集团。
  • 链家通过参股21世纪不动产、开放加盟模式，实现轻资产扩张。
  • 链家已成为行业龙头，其二手交易金额已超过TOP3房企新房销售额之和。

未来格局展望

• 市场格局变化：
  • 存量房市场将逐步成为主导，尤其在一线城市，二手交易量已为新房的2-3倍。
  • 三四线城市存量房市场仍具成长空间，随着配套成熟，二手房将成为满足需求的主要途径。
• 政策导向明确：
  • 租赁市场将成为政策重点，各地出台租赁政策，增加供应、规范监管、提供支持。
  • 房企与中介合作密切，房企+链家模式成为主流，推动存量市场发展。
• 行业挑战与机遇并存：
  • 在调控趋严和“小年”周期下，存量房市场短期面临压力。
  • 中长期看，规范与租赁将为市场带来新的增长点，各方资源积极布局，存量房市场是兵家必争之地。

结语

存量房市场正逐步崛起，成为房地产行业的重要组成部分。随着政策引导、市场规范及租赁市场的培育，存量房市场将迎来更广阔的发展空间。房企与中介机构积极布局，寻求转型与增长机会，存量房市场成为未来发展的关键战场。