2017年下半年世界写字楼收益率纵览_18页_2mb

世界写字楼收益率纵览总结

核心内容

本报告由第一太平戴维斯与迪肯大学联合发布，旨在填补全球房地产投资市场缺乏统一收益率指标的空白。报告提供了2017年下半年全球主要城市写字楼市场收益率、实际收益率、风险溢价等关键数据，分析了市场趋势、投资环境及未来展望。

主要观点

• 全球资本流动性增强：投资回报与多样化需求推动资本全球流通，亟需统一标准来衡量投资机会与风险。
• 市场收益率与实际收益率：市场收益率基于账面净租金与资本价值，实际收益率则考虑了租金与运营成本。
• 平均加权资本成本：由股权成本（30%）与债务成本（70%）组成，反映了投资成本结构。
• 风险溢价：通过市场收益率与实际收益率减去无风险利率并加上收入增长率计算，反映了投资的额外回报。
• 市场趋势：尽管加息预期存在，但房地产市场依然活跃，尤其在亚太、欧洲及美国等地。

关键信息

亚洲市场

• 总体趋势：积极心态主导，资本流入显著，收益率与资本价值双线上扬。
• 市场表现：中国大陆、日本、香港为投资最活跃地区，核心资产稀缺，次级市场成为新焦点。
• 收益率变化：2017年上半年亚洲写字楼销售成交额同比增长，但收益率及内部回报率有所下调。
• 投资特点：境外投资者占比高，本土投资仍具吸引力，尤其是悉尼与墨尔本。

欧洲市场

• 总体趋势：投资总额预计减少5-10%，核心市场资本化率下降，非核心市场受追捧。
• 市场表现：欧洲大陆与英国写字楼市场成交额下滑，但部分城市如奥斯陆、斯德哥尔摩、阿姆斯特丹、巴黎租金增长显著。
• 收益率变化：2017年第一季度欧洲CBD甲级写字楼平均收益率首次跌破4%。

美国市场

• 总体趋势：就业增长持续，但写字楼投资交易额减少，资本化率低。
• 市场表现：纽约、旧金山等门户城市优质资产稀缺，次级市场与利基资产受青睐。
• 投资特点：机构投资者转向多元化投资，如养老资产与工业物业。
• 技术市场：硅谷、西雅图、波士顿等技术市场租金增长动力强，资本化率低于6%。

澳大利亚/新西兰市场

• 总体趋势：境外投资者持续涌入，年度大宗交易额增长显著。
• 市场表现：悉尼、墨尔本表现突出，实际租金上涨35%，空置率下降。
• 收益率变化：资本化率持续走低，收益率与内部回报率下调，但房地产仍是投资热门。

市场分析

• 资本化率：亚洲、欧洲、美国市场资本化率普遍偏低，反映市场热度。
• 投资策略：投资者更关注收益型资产，部分转向增值型资产。
• 利率影响：若利率上升，租金未能同步增长，收益率将面临压力。
• 技术与人口变化：影响房地产用途与投资策略，推动市场调整。

研究团队介绍

• 第一太平戴维斯：全球领先的房地产顾问公司，拥有700多家分公司与30,000名员工，提供一站式服务。
• 迪肯大学：以“LIVE·未来”理念培养未来人才，采用先进信息技术提升教育质量，获得多项国际排名认可。

联系人信息

• 全球重要联系人：包括Simon Hope、Rasheed Hassan、Jon Crossfield等，覆盖多个地区，提供专业投资建议与服务。

结论

本报告为全球房地产投资者提供了详尽的市场分析与数据支持，强调了市场收益率、实际收益率及风险溢价的重要性，同时指出未来市场趋势与投资策略调整的必要性。