20220121-兴证国际证券-华润万象生活-01209.HK-抓住窗口期_高质量收购_4页_569kb

华润万象生活物业管理研究报告总结

核心内容

华润万象生活（01209.HK）近期在物业管理领域积极布局，通过高质量收购推动业务增长。2022年1月20日，公司宣布拟以不超过22.6亿元收购中南服务100%股权，交易结构合理，保障了收购的可持续性和风险控制。此外，公司于1月5日已收购禹洲物业，合计新增在管面积达6910万平方米，展现了管理层强大的执行力。

主要观点

• 抓住窗口期，合理估值：公司在并购市场过热时保持克制，选择在市场冷却、估值下降的窗口期出手，确保了收购标的的估值处于合理区间。
• 外拓能力突出：2021年是华润万象生活外拓元年，物管业务外拓面积同比增长2.4倍，非居业态占比达80%。商管业务方面，轻资产外拓项目已超额完成全年目标。
• 区域布局优化：通过收购，公司进一步巩固了在南昌、嘉兴、南京等新城市的布局，提升区域市场份额。
• 盈利能力和增长潜力：核心净利润率从2017年的12.4%提升至2020年的12.1%，显示出盈利能力的持续增强。公司未来有望通过规模效应和社区增值服务体系的完善，进一步提升盈利水平。

关键信息

收购详情

• 收购标的：中南服务、禹洲物业
• 交易结构：
  • 首期支付44%的对价，对应存量在管项目
  • 42%的对价根据合约及在途面积交付进度支付
  • 14%的对价根据车位销售代理服务收入实现进度支付
• 对价总额：合计不超过33.2亿元
• 新增在管面积：约6910万平方米
• 首期支付额度：合计不超过17亿元

财务表现（2017A-2020A）

行业估值对比

投资要点

• 管理层执行力强：公司在短时间内完成两单收购，展现了高效的决策与执行能力。
• 区域与业务协同：收购标的与公司现有区域布局高度重合，有助于提升整体市场占有率。
• 盈利预期乐观：随着外拓能力的提升和社区增值服务的完善，公司未来盈利空间广阔。
• 轻资产模式成熟：商管业务轻资产外拓进展迅速，为公司持续发展提供了新动力。

风险提示

• 商场出租率及租金收入不及预期
• 商场开业进展不及预期
• 轻资产业务推进不及预期
• 物业管理收缴率不及预期

投资评级说明

报告中投资建议分为股票评级和行业评级，股票评级包括买入、审慎增持、中性、减持、无评级；行业评级包括推荐、中性、回避。评级基于报告发布日后12个月内公司股价或行业指数相对于相关市场指数的涨跌幅。

其他说明

• 分析师声明：分析师具有证券投资咨询执业资格，报告观点独立、客观，未因报告内容获得任何形式的补偿。
• 信息披露：公司履行了信息披露义务，客户可查询静默期安排和关联公司持股情况。
• 法律声明：本报告仅供客户参考，不构成投资建议，亦不承担任何法律责任。所有信息可能发生变化，需独立评估。

总结

华润万象生活通过高效的管理层执行力和精准的市场时机选择，在2022年初成功完成两单高质量收购，显著扩大了在管面积和区域布局。公司物管与商管业务协同发展，外拓能力突出，盈利能力和增长潜力备受看好。未来，随着轻资产模式的深化和社区增值服务的完善，公司有望进一步巩固行业龙头地位，实现高质量发展。然而，需关注商场运营、轻资产推进及物业管理收缴率等潜在风险。