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恒大物业（06666）总结

核心内容

恒大物业是中国恒大集团旗下的综合物业管理服务运营商，成立于2020年，注册地为开曼群岛，境内主要运营公司为广州金碧物业。公司秉承“贴心服务，真诚相伴”的服务理念，致力于打造中国最具居住价值和人文价值的幸福社区，坚持“规模化发展、标准化运营、专业化服务、智慧化管理”的发展战略。

主要观点

• 行业地位高：恒大物业在2017-2019年连续三年在中国物业开发商销售额排名中位居榜首，2019年在管面积排名第四，签约面积排名第三。
• 规模增长快：2017-2019年，公司在管面积年复合增长率达31.12%，签约面积年复合增长率达24.34%。2020年上半年，公司在管面积增长6.8%，签约面积增长1.62%。
• 毛利率稳步提升：2020年上半年，公司总毛利率达38.10%，较2019年全年提升14.2%。社区增值服务毛利率最高，达65%，是公司未来盈利增长的重要来源。
• 多元化业态布局：公司管理物业类型包括中高端住宅物业、商用物业、主题乐园、产业园、康养项目、特色小镇及学校等，非住宅业态在管面积和收入均有所增长。
• 科技赋能：公司通过智慧管理平台提升运营效率，优化客户体验，同时通过ERP系统实现资产全生命周期管理，提升人均效能。

关键信息

公司概况

• 成立时间：2020年3月，前身广州金碧物业成立于1997年。
• 主要业务：物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务。
• 业务占比：
  • 2020年上半年，物业管理服务收入占比60.80%；
  • 非业主增值服务收入占比28.25%；
  • 社区增值服务收入占比10.93%。
• 营收与利润：2019年公司实现营收73.33亿元，净利润9.3亿元，2017-2019年复合增长率分别为29.1%、195.5%。
• 投资建议：首次覆盖给予“买入”评级，目标价31.4港元，对应2020-2022年EPS分别为0.23元、0.42元、0.57元。

股权结构

• 第一大股东：CEGHoldings，持股59.04%；
• 实际控制人：许家印；
• 战略投资者：红杉资本、中信资本、云锋基金、腾讯等。

区域布局

• 在管面积分布：2020年上半年，公司在华东、华南、华中、西南等区域占比分别为26.47%、16.91%、16.75%、15.71%；
• 重点区域：华南、华东、西南区域在管面积增速较高，分别为38.14%、28.14%、26.71%。

业务增长

• 内生增长：公司主要依赖恒大集团项目，2020年上半年在管面积中98.9%来自恒大集团；
• 外延拓展：公司积极拓展第三方物业项目，预计2021年新增在管面积3.6亿平方米，第三方项目将成为新的增长点。

成本与盈利

• 人工成本控制：员工成本占收入比例逐年下降，2020年上半年为42.7%；
• 毛利率提升：2020年上半年总毛利率达38.10%，社区增值服务毛利率最高，达65%；
• 行政开支下降：2020年上半年行政开支占收入比例为4.92%，较2019年下降1.78个百分点。

应收账款情况

• 应收账款总额：2020年上半年为60.11亿元，是总收入的1.32倍；
• 关联方占比：2020年上半年，关联方应收账款占比65.09%，较2019年下降6.45个百分点；
• 周转天数：2020年上半年应收账款周转天数为218天，较2019年有所上升。

盈利预测

风险提示

• 物业费缴纳不及预期：可能影响公司现金流和业绩；
• 外延拓展不达预期：影响公司增长速度；
• 成本上行：可能压缩盈利空间；
• 关联交易风险：公司业务高度依赖恒大集团，存在关联交易风险。

总结

恒大物业依托恒大集团强大的资源支持，实现了快速的规模扩张与盈利能力的显著提升。公司通过多元化业务布局、科技赋能以及积极拓展第三方物业项目，持续扩大其在物业管理市场的影响力。社区增值服务因其高毛利率成为未来盈利增长的重要引擎，而公司通过有效的成本控制和运营效率提升，进一步增强了盈利能力。尽管面临一定的风险，但其在管面积与收入的快速增长，以及科技与管理的优化，为其长期发展提供了坚实基础。