高力国际-台湾工业地产的机遇与挑战-2019.8-12页_1mb

台灣工業地產的機遇與挑戰總結

核心內容

台灣工業地產與經濟發展密切相關，尤其與七類行業的經濟貢獻度高度連動。2018年，這七類行業對經濟成長的貢獻度達到 55%，顯示其在台灣經濟中的重要地位。工業地產作為工業生產的重要投入要素，廠商對其投入的多寡反映其對經濟前景的樂觀程度。

主要觀點

產業結構與經濟貢獻

• 台灣工業實質生產毛額在2018年達到新台幣 5.9兆元，佔整體經濟 35%。
• 七類工業用地需求產業（包括製造業、批發零售業、運輸倉儲業等）實質生產毛額合計達新台幣 9.2兆元，佔整體經濟 55%。
• 電子電腦及光學製品製造業為台灣製造業的主導產業，2018年年產值達 14.7兆元，佔整體製造業總產值的 51.6%。

市場交易與成長動力

• 2011至2019年上半年，全台工業不動產交易金額達 新台幣2,931億元，其中台北市、新北市、桃園市與新竹縣市合計佔 90%。
• 桃園市為工業用地交易最熱絡的區域，佔比達 25%，受益於交通優勢與產業聚落。

工業地產的推動因素

• 中美貿易戰 帶動台商回流，促使政府推出「歡迎台商回台投資方案」，預計投資金額達 新台幣4,346億元。
• 工業區立體化更新方案 允許廠商增加 1.5倍容積，提升土地使用效率，形成高階智慧產業聚落。
• 海外資金匯回專法 預計2019年第四季上路，有助於工業不動產需求。

產業聚落與區域特點

• 北台灣：以資通訊產業為主，重點在台北市內科、新北市與桃園市，具備研發與製造雙重功能。
• 中台灣：以精密機械產業為主，台中市為核心，擁有清泉崗機場與台中港。
• 南台灣：以石油化學及重工業為主，高雄市為石化重鎮，南部科學園區則引進高科技與生技產業。

市場供需與價格趨勢

• 工業用地價格因需求增加而持續上漲，北台灣漲幅最顯著，如新北市的三重、新莊與五股等區域。
• 自用型買方為工業用地交易主力，佔整體交易金額的 63%，顯示工業地產的實用價值。

挑戰與風險

市場供給增加

• 建商積極進駐工業區，預計未來2至3年廠辦推案將大增，可能導致租金與售價增幅受限。

國際競爭壓力

• 東協國家因較低的人力與土地成本，成為台商考慮的替代佈局地點，對台灣工業地產形成競爭壓力。

全球經濟與貿易環境

• 全球經濟放緩及貿易衝突可能影響台灣製造業擴廠動能，進而影響工業地產需求。

關鍵信息

• 自用型廠商：建議關注市場供給，掌握購地契機，尤其是北部主要工業聚落。
• 投資型買方：受制於政策限制，工業區立體化方案對其較不適用。
• 政策支持：政府透過「工業區立體化更新方案」與「海外資金匯回專法」支持工業地產市場。
• 產業分布：台灣工業地產依北中南分佈，各有其產業特色與聚落。

未來展望

• 隨著製造業持續擴張，工業用地需求將保持穩定。
• 桃園市因交通優勢與產業聚集，預期仍為工業用地交易熱點。
• 需關注國際經濟與貿易環境對產業擴廠的影響，以及市場供給與需求的動態變化。

附註

• 本報告由高力國際研究部台灣團隊編寫，主要作者為梁儀盈（Eileen Liang），其他貢獻者包括Andrew Haskins、Jason Hung等。
• 本報告數據來源包括行政院主計處、經濟部統計處、內政部地價指數報告等。

字數：997