房地产行业2020年營建資產展望富邦投顾-19页_5mb

2020年營建資產展望總結

核心內容

台灣房地產市場自2017年起已連續三年呈現上升趨勢，建物買賣移轉棟數持續成長，2019年前九月成長率達6.61%，預估2019年可望突破30萬棟。此市場回溫主要受益於台商回流、海外資金回台、政府政策支持及內需提升等多重因素。商辦與廠辦市場因供給嚴重短缺，租金與售價持續攀升，預估此波短缺將持續至2023年。

主要觀點

• 台商回流：受美中貿易戰與大陸生產成本上升影響，台商加速回台投資，推動內需與就業成長，進而提升購房能力與商辦廠辦需求。
• 海外資金回流：2019年8月15日政府通過「境外資金匯回管理運用及課稅條例草案」，降低稅率，吸引資金回流，進而帶動房地產市場上揚。
• 前瞻計劃：政府投入約新台幣8825億特別預算，聚焦城鄉與南北地區平衡發展，尤其對桃園、高雄、台中及台南四城市影響顯著。
• 商辦廠辦市場：台北市商辦空置率降至歷史新低（3.19%），租金與售價上漲，預估將持續受益於產業需求增加。
• 捷運聯合開發：政府推動捷運站周邊土地開發，提高容積率與使用強度，吸引建商參與，提升開發效益與市場價值。
• 產業廊帶規劃：南港與北士科成為台北市未來重點產業發展地區，預期將帶動商辦、廠辦及住宅市場的成長。

关键信息

市場動能

• 台灣房地產市場在2019年1~10月對美出口成長17.7%，成為美中貿易戰最大的受益者。
• 台商赴大陸投資大幅衰退56.9%，促使資金回流台灣，帶動內需與產業升級。
• 2019年建照核發面積連續四年負成長，預估需至2021年後才出現反轉。

政策影響

• 歡迎台商回台投資行動方案（2019~2021年）提供用地、融資與稅務優惠，促進台商回台設廠。
• 境外資金匯回專法為期兩年，降低稅率，吸引資金回流，有利於台灣房地產與金融產業。

重點城市成長預測

• 桃園、台中、台南為2020年成長最快的三個城市，因台商回流及前瞻計劃支持。
• 高雄因選舉因素，近期成長率放緩，但仍有建商表現突出。
• 台北市與新北市因房價高、總價壓力大，成長相對較慢。

商業用地與商辦市場

• 台北市商辦市場因土地資源稀缺，供給不足，推升租金至2280元/坪，平均售價達84.7萬元/坪。
• 建商普遍將商業用地開發成豪宅，導致商辦土地供給短缺，影響市場發展。

重點個股與投資建議

預計受益公司

• 南港地區：
  • 南港輪胎：位於南港車站附近，開發價值810.9億元，潛在開發利益381.4億元。
  • 國產實業：位於南港產業廊帶，土地面積6397坪，預估開發利益162億元。
  • 國揚：位於南港路三段與東新街交叉口，土地面積6397坪，預估開發利益121億元。
• 北士科：
  • 華固：投資31億元取得科技產業專區土地，預計推案76億元。
  • 長虹：投資7.9億元購入科技產業專區土地，興建廠辦大樓。
• 捷運聯合開發：
  • 冠德：參與多個捷運聯合開發案，如台中捷運綠線G8站，預計2020年對外銷售。

結論

2020年台灣營建資產市場將受益於台商回流、海外資金回台、政府政策支持與產業廊帶規劃。商辦與廠辦市場因供給短缺而表現優異，預估將持續推升租金與售價。建議投資者關注冠德、華固、長虹與京城等個股，並把握南港、北士科及捷運聯合開發機會，以實現資產價值提升與獲利。