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房地产市场下行，地方政府如何应对？

核心内容

房地产市场下行对地方政府财政造成显著压力，地方政府需采取多种措施应对，包括优化财政资金使用、开拓税源、调整税收结构、合理利用专项债等。

主要观点

1. 地方财政高度依赖房地产相关收入

• 地方政府性基金收入中，土地出让金占比高达91.3%。
• 地方一般公共预算收入中，房地产相关税收占比约18.6%。
• 2021年9月，地方一般公共预算收入同比下降3.5%，首次年内转负；房地产相关税收同比下降22.7%，连续四个月下降。
• 地方政府性基金收入同比下降10.4%，其中土地出让收入下降11.5%。

2. 房地产市场持续下行

• 房企债务危机频发，如华夏幸福、蓝光发展、泰禾等，导致大规模裁员、项目停工和债券违约。
• 房地产销售持续下滑，2021年7月至10月，百强房企销售额同比分别下降7.6%、20.8%、35.7%和32.2%。
• 土地和房地产市场下行直接拖累地方政府财政收入。

3. 地方政府应对策略

2.1 注重发挥财政资金引导作用

• 地方财政逻辑从“负债投资”转向“结构调整”和“资金引导”。
• 财政资金应向战略关键领域聚焦，放大其杠杆作用和乘数效应。
• 强调市场在投资中的主体作用，同时用好直接和间接政策工具，如税收优惠、差别利率等。

2.2 收入端，开拓税源、调整税收结构

• 培育地方独特优势产业，如合肥在新能源汽车产业链方面的布局，有助于做大税基。
• 借助税制改革，如消费税和房地产税，补充地方收入，但效果取决于改革力度和推广进度。
• 消费税改革初期增收有限，房地产税试点需时间，征税规模尚不明确。

2.3 支出端，优化结构、提高效率

• 支出重点转向社会民生领域，如教育、社会保障、卫生健康等。
• 优化财政支出结构，实现精准发力，压缩非必要支出，确保“三保”支出。
• 提高财政资金使用效率，借助特殊转移支付机制，精准分配资金，减少漏损。

2.4 用好专项债发力

• 专项债规模逐年扩大，2021年新增限额达3.65万亿元。
• 投向从土地储备、棚改转向“两新一重”、城乡建设、老旧小区改造等重大战略项目。
• 专项债需加强项目审核和管理，确保资金有效使用和项目按期推进。

关键信息

专项债使用现状

• 专项债管理存在诸多问题，如项目收益能力低、资金拨付不及时、违规使用资金等。
• 审计署指出，地方专项债存在“重发行、轻管理”的现象，需加强后续管理。

专项债管理问题案例

• 山东省：部分项目进展缓慢或无法实施，资金闲置问题严重。
• 广东省：资金超范围使用、闲置、虚列支出。
• 安徽省：项目支出进度低于50%，资金使用效率低。
• 河南省：资金滞留国库、长期未开工。
• 广西省：项目逾期未开工，资金闲置。
• 福建省：置换债券资金长期闲置，一般债券资金使用滞后。
• 海南省：资金闲置问题突出，部分用于经常性支出。
• 四川省：部分债券资金闲置超过一年，违规使用情况存在。

风险提示

• 土拍热度持续下降
• 房地产市场持续下行
• 房地产税试点方案及进度不及预期
• 消费税改革不及预期

结论

房地产市场下行对地方政府财政形成压力，需通过财政资金引导、税源培育、专项债优化等方式进行应对。同时，需警惕专项债管理不善带来的风险，确保财政资金高效使用，推动地方经济可持续发展。