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上海购物中心业态分析总结（2017-2018）

核心内容概述

本报告分析了上海70座商场在2018年与2017年末的租户业态变动，重点关注位于“商圈”的购物中心及由领先开发商主导的综合性购物中心，排除了社区型项目的影响。研究范围涵盖21个核心商圈，包括南京东路、南京西路、淮海中路、小陆家嘴及徐家汇等。

主要观点

1. 娱乐业态持续扩张

• 娱乐化趋势显著：2018年，娱乐类租户在地下至地上四个区域的份额全线提升，尤其以休闲娱乐类商户增长最快。
• 多样化发展：除了大型室内主题乐园（如Hello Kitty），小型健身房、舞蹈工作室等也积极扩张。
• 带动周边消费：娱乐类商户不仅吸引客流，还注重提升周边零售产出，形成联动效应。

2. 餐饮业态面临压力

• 占比下降：尽管餐饮仍是上海购物中心中占比最高的业态，其整体市场份额在2018年下降0.6个百分点至29.9%。
• 品类变动剧烈：餐饮品类的变动率达到24%，远高于其他业态的平均水平。
• 业态调整明显：在地下二层至地上八层的十个楼层中，有六个楼层的餐饮比例下降，尤其是高区餐饮占比下降，反映出业主对餐饮品牌的精挑细选和经营策略的调整。

3. 地下层最为稳健，地上层愈趋多元

• 地下层表现稳定：地下层整体空置率较低（7.0%），商户变动率也相对平稳（19%），主要得益于与地铁的连接和大量平价商户的聚集。
• 地上层业态多样化：低区、中区和高区均呈现商户类别多样化及碎片化趋势。零售业态持续下降，尤其是服饰类面积萎缩，而电子产品和个人护理类面积增长明显。
• 传统模式转变：随着低区餐饮单店面积缩减、数量增加，传统通过餐饮吸引客流上行的模式需重新审视，高区大面积餐饮的经营定位面临挑战。

关键信息

商场区域划分

• 地下层（地下一、二层）
• 低区（地上一、二层）
• 中区（地上三、四层）
• 高区（地上五至八层）

商业业态分类

• 零售：包括服饰、家居、电子产品等
• 餐饮：涵盖中式、非中式、小吃档等
• 娱乐服务：包括休闲娱乐、亲子、健身等

数据概览

图例说明

• 发展最快业态：休闲娱乐、个人护理、亲子等
• 占比最大业态：餐饮、零售等

联系信息

市场研究部

• James Macdonald
• 高级董事
• +862163916688
• james.macdonald@savills.com.cn

商铺及零售部

• Siu Wing Chu
• 董事长
• +862163916688
• siuwing.chu@savills.com.cn

策略顾问服务部

• Nicky Zhu

• 董事

• +862163916688

• nicky.zhu@savills.com.cn

• Chester Zhang

• 董事

• +862163916688

• chester.zhang@savills.com.cn

• Alieen Zhong

• 高级董事

• +8621 6391 6688

• alieen.zhong@savills.com.cn

• Joey Chio

• 高级董事

• +862163916688

• joey.chio@savills.com.cn

公司背景

• 第一太平戴维斯：一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商，成立于1855年。
• 业务范围：在全球设有650多家分公司与联营机构，业务覆盖美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。
• 报告性质：本报告仅作一般信息用途，不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。

重要提示

• 本报告内容由第一太平戴维斯研究部提供，已尽最大努力确保其准确性。
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