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上海商场业态分析总结（2017-2018年）

核心内容概述

本报告分析了上海70座商场在2017年末与2018年的租户业态变动情况，重点关注位于“商圈”的购物中心及由领先开发商主导的综合性商场，而非社区型项目。共涵盖21个核心商圈，分析内容聚焦于零售、餐饮、娱乐服务三大类业态，细分15个小类。

主要观点

1. 娱乐业态持续扩张

• 娱乐服务类租户在地下至地上四个区域的份额均有提升，尤其是休闲娱乐类商户。
• 除大型室内主题乐园（如Hello Kitty）外，小型健身房、舞蹈工作室等娱乐形式也在快速扩张。
• 娱乐类商户不仅吸引客流，还注重带动周边零售消费，形成“娱乐+零售”联动效应。

2. 餐饮业态面临挑战

• 餐饮仍是上海商场中占比最高的业态，但其整体市场份额在2018年下降0.6个百分点至 29.9%。
• 餐饮品类变动率高达 24%，远超其他业态的平均水平。
• 业主在选择餐饮品牌时需更加谨慎，合理搭配成熟品牌与新兴品牌、中式餐饮与非中式餐饮、大面积餐饮与小吃档口。

3. 地上层业态趋于多元

• 高区（地上五至八层）餐饮占比下降，但依然保持在约 50%。
• 低区（地上一、二层）餐饮单店面积缩减，数量增加，大量低客单价餐饮集中在地下层，客流巨大。
• 高区餐饮经营定位需重新审视，传统“通过餐饮吸引客流上行”的模式不再适用。

4. 地下层表现最为稳健

• 地下层整体空置率 7.0%，商户变动率 19%，低于地上层。
• 地下层因与地铁联通，聚集大量平价商户，人气持续旺盛。

关键信息

各区域业态变化

业态分布变化

• 零售业态持续下降，服饰面积萎缩为主要因素，家居及电子品牌有所增长。
• 中区个人护理面积占比提升显著。
• 低区电子产品面积占比提升明显，同时服务类业态增加。
• 高区餐饮占比下降，但仍是主要业态。

核心商圈

• 包括南京东路、南京西路、淮海中路、小陆家嘴及徐家汇等五大核心商圈。

图例说明

• 发展最快业态：休闲娱乐、个人护理、亲子、电子产品。
• 占比最大业态：餐饮、休闲娱乐、服饰。

报告来源与联系方式

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