20250330-国金证券-房地产行业研究_如何看待近期土拍高溢价情况__21页_2mb

房地产市场分析总结

核心内容

近期土拍市场呈现高溢价现象，主要集中在核心城市的核心区域，如北京、上海、杭州、成都等。这些地块通常具备良好的区位优势、适中的建筑面积和较低的容积率，适合打造中高端项目，同时在安全性与销售速度上具有保障。竞得高价土地的房企以央国企为主，部分民营房企如滨江集团和绿城中国也表现出较强的竞争力。

主要观点

1. 土拍热度集中于核心城市

   • 高溢价地块主要集中在北上杭蓉等核心城市，外围及三四线城市尚未出现明显高溢价现象。
   • 地块具备优质区位、适中建面和较低容积率，利于打造中高端项目。

2. 房企对后市信心改善

   • 政策持续推进，核心城市楼市表现良好，量价止跌回稳，带动房企信心回升。
   • 房企更注重安全性，优先选择核心城市优质地块，形成同质化拿地策略。

3. 供地策略优化市场循环

   • 一二线城市采取“缩量提质”的供地策略，通过优质地块供应形成“优质地块-高价成交-新房价格上升-市场信心提振”的正向循环。

4. 土地获取对全年业绩有支撑

   • 上半年获取的地块可在下半年首推，对全年业绩形成积极贡献。

关键信息

土地成交数据

• 本周全国300城宅地成交建面1003万㎡，环比+73%，同比-2%，平均溢价率23%。
• 2025年初至今，全国300城累计成交建面8495万㎡，同比+1%。
• 权益拿地金额前五房企为：中海地产（258亿）、华润置地（244亿）、绿城中国（219亿）、建发房产（193亿）、滨江集团（184亿）。

新房销售数据

• 本周47城新房成交591万㎡，环比+27%，同比+6%。
• 一线城市成交156万㎡，环比+30%，同比+25%。
• 二线城市成交165万㎡，环比+26%，同比-8%。
• 三四线城市成交190万㎡，环比+26%，同比+17%。

二手房销售数据

• 本周22城二手房成交315万㎡，环比+1%，同比+23%。
• 一线城市成交120万㎡，环比-8%，同比+32%。
• 二线城市成交135万㎡，环比+4%，同比+27%。
• 三四线城市成交120万㎡，环比+10%，同比+2%。

投资建议

• 房企推荐：重点布局一线及核心二线、主打改善产品、具备持续拿地能力的房企，如滨江集团、中国海外发展、建发国际集团及其对应的物业管理公司。
• 物管平台推荐：受益于政策利好及市场活跃度提升的贝壳-W；物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。
• 其他受益标的：关注地方政府应收款较多的物业&建筑公司；受益于地方化债及收储的城投&地方国企；破净的央国企地产&建筑公司。

风险提示

• 宽松政策对市场提振效果有限。
• 三四线城市市场恢复力度较弱。
• 房企可能出现债务违约风险。

行情回顾

A股地产板块

• 本周A股房地产板块下跌1.5%，位列各板块第15。
• 涨跌幅前五：深振业A（+14.8%）、时代中国控股（+13.8%）、京基智农（+11.4%）、绿景中国地产（+11.1%）、美的置业（+9.8%）。
• 涨跌幅末五：国瑞健康（-56.6%）、阳光股份（-23.7%）、路劲（-14.4%）、中交地产（-12.4%）、荣丰控股（-12.2%）。

港股地产板块

• 本周港股房地产板块下跌0.8%，位列各板块第8。
• 恒生物业服务及管理指数上涨4.2%，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+5.7%和+4.2%。

政策与动态

地产行业政策

• 宁波：允许提取公积金支付二手住房首付款。
• 佛山：推进房地产项目“白名单”申报，优化融资支持。
• 无锡：开展购房优惠活动，支持马拉松选手购房。
• 深圳：发布城市更新补偿安置多元化政策。
• 青岛：调整公积金贷款政策，提高贷款额度及放宽年龄限制。
• 义乌：出台刚性和改善性需求购房补贴政策。
• 安徽：推动房地产市场止跌回稳，全面取消限制性措施。

地产公司动态

• 宝龙地产：2024年亏损约53亿至56亿。
• 佳兆业集团：2024年净亏损不超过300亿。
• 金地集团：2024年归属母公司净利润为-61.15亿。
• 中国金茂：2024年归属母公司净利润为7.01亿。
• 建发国际集团：2024年营业收入增长6.36%，净利润微降。
• 龙湖集团：2024年归属母公司净利润为104.01亿。
• 时代中国控股：预计2024年净亏损约160亿至175亿。
• 融创中国：2024年归属母公司净利润为-256.95亿。
• 中骏集团控股：2024年营业收入增长94.5%，净利润为-78.63亿。

物管行业动态

• 贝壳-W：2025年3月21日斥资800万美元回购股份。
• 金茂服务：2024年营业收入增长9.67%，净利润增长10.42%。
• 碧桂园服务：2024年归母净利润增长518.59%，表现强劲。
• 华润万象生活：2024年营业收入增长15.41%，归母净利润增长23.92%。
• 越秀服务：2025年3月24日斥资65万港元回购股份。
• 建发物业：2024年营业收入增长3.78%，归母净利润增长25.80%。
• 时代邻里：2024年营业收入下降3.34%，归母净利润微增。

总结

近期土拍高溢价现象主要集中在核心城市，反映市场对优质地块的追捧。房企在政策支持下对后市信心有所恢复，推动市场进入正向循环。同时，新房与二手房市场表现稳中有升，尤其是三四线城市。在投资方面，建议关注具备稳健经营能力和政策敏感性的房企及物管平台。然而，市场仍面临政策效果有限、三四线城市恢复乏力以及房企债务风险等挑战。