20260127-华源证券-房地产行业周报_二手房成交回暖_求是_发文提及城市更新_16页_2mb

报告摘要

房地产行业定期报告总结（2026年01月27日）

核心内容

2026年初，房地产行业迎来一定回暖迹象，尤其在二手房市场表现突出。行业整体投资评级为“看好”，分析师邓力、陈颖认为，房地产市场调整或将进入尾声，政策支持和结构性机会将推动行业复苏。此外，房地产与物业管理行业在政策、融资、市场表现等方面均有重要动态。

主要观点

房地产市场调整趋稳
- 2025年全年房地产开发投资同比下降17.2%，新开工面积下降20.4%，竣工面积下降18.1%，销售面积和销售额分别下降8.7%和12.6%。
- 2026年1月，重点42城新房成交面积同比下降41.4%，二手房成交面积同比下降10.9%，但二手房市场周度成交回暖，环比上升3.6%。
政策支持强化
- 住建部部长倪虹强调，2026年将着力稳定房地产市场，支持房企合理融资需求，推行“白名单”制度及现房销售制度。
- 多项政策出台支持城市更新，包括《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》、城市更新三年行动方案等。
- 深圳、广东等20城最低首付款比例不低于30%，旨在稳定市场预期。
“好房子”成为政策重点
- 中央多次提及“好房子”建设，推动房地产向高品质、绿色智慧方向转型。
- “好房子”被视为房地产产业转型发展的新赛道，有望迎来结构性机会。
港资房企价值重估预期
- 香港楼市在多重利好推动下情绪逐步修复，港资房企如新鸿基地产、恒基地产等可能迎来新一轮价值重估。
企业动态与市场表现
- 多家房企发布2025年业绩预告，均出现不同程度亏损，如金地集团、首开股份、建发股份等。
- 华润置地发行20亿元公司债券，票面利率1.99%，显示融资市场有所改善。
- 万科“21万科02”债券展期成功，成为其首只成功展期的公司债。

关键信息

1. 板块行情

本周上证指数上涨0.8%，深证成指上涨1.1%，房地产（申万）上涨5.2%。
个股涨幅前五：*ST荣控（+15.8%）、顺发恒能（+15.7%）、城投控股（+14.9%）、大悦城（+14.4%）、珠免集团（+12.6%）。
个股跌幅前五：城建发展（-6.0%）、中洲控股（-2.8%）、电子城（-2.1%）、特发服务（-1.9%）、张江高科（-0.8%）。

2. 数据跟踪

新房成交

本周42城新房成交137万平米，环比下降6.0%，同比去年下降41.0%。
1月累计成交437万平米，环比下降37.4%，同比下降41.4%。
分能级来看：
- 一线城市：本周37.8万平米，环比-1.3%；1月累计118万平米，环比-27.3%，同比-39.5%。
- 二线城市：本周67.0万平米，环比-7.8%；1月累计219万平米，环比-49.7%，同比-48.2%。
- 三四线城市：本周32.0万平米，环比-7.7%；1月累计101万平米，环比-1.5%，同比-22.0%。

二手房成交

本周21城二手房成交224万平米，环比上升3.6%，同比上升11.9%。
1月累计成交654万平米，环比下降0.9%，同比下降10.9%。
分能级来看：
- 一线城市：本周94.3万平米，环比+5.0%；1月累计266万平米，环比-4.5%，同比-11.5%。
- 二线城市：本周114.1万平米，环比+4.1%；1月累计339万平米，环比+3.2%，同比-10.8%。
- 三四线城市：本周15.3万平米，环比-6.9%；1月累计49万平米，环比-6.4%，同比-8.6%。

3. 行业新闻

《求是》多次发文支持城市更新，住建部推动“白名单”制度、现房销售制。
自然资源部与住建部联合发布城市更新支持政策，涵盖规划、土地、登记、历史遗留问题等方面。
深圳、广东等20城最低首付款比例不低于30%。
长沙、广州等城市推进保障性住房收储，计划收购或收储存量房200万平米以上。
广州计划完成城中村改造固投1,200亿元，推进52个新模式项目。

4. 公司公告

业绩预告：保利发展2025年营收3,083亿元（YOY-1.1%），归母净利润10.3亿元（YOY-79.5%）；金地集团、首开股份、建发股份均出现大幅亏损。
融资动态：华润置地发行20亿元公司债券，票面利率1.99%；建发股份发行10亿元超短期融资券。
人事变动：华侨城A副总裁倪明涛因个人原因辞任；保利发展证券事务代表黄承琰因工作调动辞任；新大正首席运营官高文田退休。
债券展期：万科“21万科02”债券展期成功，成为其首只成功展期的公司债。
回购动态：贝壳-W连续多日回购股份，累计回购金额近1.5亿港元。