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世茂房地产（00813 HK）研究报告总结

核心内容概述

本报告由分析师李虹（Kris Li）撰写，发布于2018年7月20日，对世茂房地产（Shimao Property）2018年上半年的业绩表现、未来展望及股票评级进行了分析。报告指出，世茂房地产面临政策调控与融资环境收紧的双重压力，但其销售与拿地表现依然强劲，因此维持中性（Hold）评级，并将目标价从22.4港币下调至19.6港币。

主要观点

1. 业绩预测

• 核心净利润增长：预计2018年上半年核心净利润同比增长约20%。
• 净负债率上升：净负债率将从2017年末的63%上升至2018年中的67%-72%，若将永续债视为权益，则净负债率从56%上升至60%-65%。
• 融资成本上升：平均融资成本从2017年的5.3%上升至2018年上半年的5.5%-6.0%。

2. 销售表现

• 合约销售金额：2018年上半年实现合约销售金额720亿元，同比增长60%，完成全年1400亿元销售目标的52%。
• 销售面积增长：合约销售面积同比增长66%，达450万平米。
• 销售均价下降：合约销售均价同比下降4%至16040元/平米。
• 下半年销售压力：预计下半年需完成680亿元合约销售金额，同比增长23%，但受调控政策影响，销售可能承压。

3. 土地储备与拿地情况

• 新增项目：2018年上半年新增约40个项目，拿地权益金额同比增长33%至300亿元。
• 全年拿地预算：年初宣布全年权益土地款预算为780亿元，较去年增长15%。
• 土储规模：总土储达5000万平米，其中权益土储为3600万平米，覆盖全国约50个城市。
• 土地成本：平均土地成本为5100元/平米，占销售均价的32%。
• 区域分布：一线城市占土储的10%，二线城市占50%，其余40%位于三四线城市。

4. 股票回购

• 上半年回购：自7月5日起，公司累计回购股票3900万股，耗资约8亿港币。
• 历史回购：上一轮回购发生在2016年7月至12月，共回购8600万股，耗资约8亿港币。
• 当前回购规模：预计本次回购金额不会超过20亿港币。

关键信息

• 评级调整：维持中性（Hold）评级，目标价下调至19.6港币，较当前股价存在约6%的下行空间。
• 每股核心净利预测：
  • 2018年：2.50元（同比增长21%）
  • 2019年：2.99元（同比增长20%）
  • 2020年：3.45元（同比增长15%）
• 每股净资产值：维持每股净资产值为28.0港币，目标净资产值折价从20%扩大至30%。
• 投资评级标准：
  • Hold：预计股价在12个月内将有10%的下行至10%的上行空间。
  • 行业评级：采用相对评级方法，分为Overweight、Equal weight、Underweight。

风险提示

• 销售承压：下半年销售目标面临政策收紧带来的挑战。
• 融资环境收紧：融资成本上升，净负债率持续增加。
• 政策不确定性：行业调控政策如棚改货币化安置收紧可能影响销售表现。

信息披露

• 分析师独立性声明：报告观点为分析师个人意见，分析师及其关联方不持有世茂房地产的股份，亦未从中获得利益。
• 公司立场：公司不持有世茂房地产的股份或衍生品，但可能提供财务顾问或投资银行服务。
• 合规披露：客户可通过合规邮箱或公司官网获取相关披露材料。
• 版权与使用限制：本报告为公司所有，未经书面许可，不得复制、传播或用于其他用途。

评级定义

• Hold：预计股价在12个月内将有10%的下行至10%的上行空间。
• 行业评级：Overweight、Equal weight、Underweight分别代表行业优于、等于、劣于市场整体表现。

免责声明

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