20180720-申万宏源研究_香港_-世茂房地产-00813.HK-预计中期业绩增两成_维持中性评级_10页_1mb

世茂房地产（813:HK）分析报告总结

核心内容概览

• 公司概况：世茂房地产在2018年7月发布了中报前瞻，预计上半年核心净利润同比增长约20%，净负债率将上升至约70%。公司自7月初开始连续回购股票，并将在7月末进入静默期。
• 市场数据：截至2018年7月19日，公司收盘价为20.95港元，目标价调整为19.60港元。HSCEI为10,523，HSCCI为4,208。52周最高/最低价为26.20/13.14港元。市值（美元）为9,041百万，市值（港元）为70,958百万。流通股为3,387百万。人民币兑港币汇率为1.16。

主要观点

• 销售表现：2018年上半年，世茂房地产合约销售金额达到720亿元，同比增长60%，完成全年1400亿元目标的52%。销售面积同比增长66%至450万平米，但合约销售均价同比下降4%至16040元/平米。
• 拿地情况：公司上半年新增约40个项目，拿地权益金额同比增长33%至300亿元。全年拿地预算为780亿元，较去年增长15%。总土储达5000万平米，权益土储为3600万平米，覆盖全国50个城市，平均土地成本为5100元/平米，占当前销售均价的32%。
• 财务预测：预计2018-2020年每股核心净利分别为2.50元（+21% YoY）、2.99元（+20% YoY）、3.45元（+15% YoY）。公司净负债率预计从2017年末的56%上升至2018年中的60-65%，若将永续债视为负债，则从63%上升至67-72%。平均融资成本预计从5.3%上升至5.5-6.0%。
• 股票回购：自7月5日起，公司累计斥资约8亿港币回购股票3900万股。此前在2016年7月至12月回购了8600万股，耗资约8亿港币。预计当前回购金额不超过20亿港币。
• 评级与估值：公司维持中性评级（Hold），目标价调整为19.6港元，较原目标价22.4港元下调6%。目标净资产值折价从20%扩大至30%，每股净资产值维持在28.0港元。
• 行业对比：与行业其他公司相比，世茂房地产在销售和拿地上表现较为积极，但面临政策收紧和融资困难的挑战。

关键信息

• 销售目标：2018年全年销售目标为1400亿元，上半年完成52%，下半年需完成680亿元，同比增长23%。
• 政策影响：由于调控新政如棚改货币化安置收紧，下半年销售可能承压。
• 财务风险：净负债率上升、融资成本增加为公司主要风险点。
• 估值调整：目标价从22.4港元下调至19.6港元，同时NAV折价扩大至30%。
• 历史数据：公司自2013年以来的财务表现显示收入和净利润持续增长，但部分年份因非经常性损益波动而有所变化。

估值与财务指标

风险与展望

• 主要风险：销售承压、融资持续收紧。
• 未来展望：公司将继续积极拿地，但需应对政策变化和市场波动。

附录：财务摘要

• 收入：2018年预计收入为89,789亿元，2019年为107,229亿元，2020年为128,103亿元。
• 成本：2018年预计销售成本为61,888亿元，2019年为75,133亿元，2020年为91,903亿元。
• 净利润：2018年预计为11,986亿元，2019年为14,312亿元，2020年为16,421亿元。
• 股东净利润：2018年预计为8,984亿元，2019年为11,016亿元，2020年为12,799亿元。
• 每股数据：基本EPS预计为2.67元，稀释EPS预计为2.66元，核心EPS预计为2.50元。

图表与数据来源

• 图表1：2018年上半年主要开发商合约销售表现。
• 图表2：2018年上半年合约销售增长与下半年目标对比。
• 图表3：合约销售均价表现。
• 图表4：2009-2018年土地支出与合约销售占比。
• 图表5：土地储备按城市层级分布。
• 图表6：2016-2018年股票回购情况。
• 图表7：估值与目标价对比。

结论

世茂房地产在2018年上半年表现出强劲的销售增长，但面临政策和融资风险。公司维持中性评级，目标价调整为19.6港元，同时保持较高的每股核心净利增长预期。公司积极拿地，但需关注土地成本与销售均价的关系，以及融资环境的变化。